Das Glossar erklärt in einfachen Worten Begriffe, die Ihnen bei der Hausverwaltung, in der Eigentümerversammlung oder im Mietvertrag begegnen. Jede Erklärung beginnt mit ein bis zwei Sätzen und nennt danach ihre Quelle.
Eine Hausverwaltung braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde, wenn sie als Beruf eine Eigentümergemeinschaft oder fremde Mietwohnungen verwaltet. Ohne diese Erlaubnis darf sie mit der Arbeit nicht beginnen.
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Die Fortbildungspflicht verlangt von jeder beruflich tätigen Hausverwaltung, sich innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterzubilden. Das Gesetz spricht dabei von Weiterbildung.
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Die Berufshaftpflichtversicherung einer Hausverwaltung zahlt, wenn die Verwaltung bei der Arbeit einen finanziellen Schaden verursacht. Sie muss mindestens 500.000 Euro je Schadenfall und 1.000.000 Euro für alle Schadenfälle eines Jahres abdecken.
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Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen, dass er die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung hat. Nur wer diese Prüfung bestanden hat oder von ihr befreit ist, darf sich so nennen.
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Die Eigentümer bestellen den Verwalter per Beschluss für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen für höchstens drei Jahre. Abberufen können sie ihn jederzeit, sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
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Der Verwalter darf und muss zwei Arten von Maßnahmen ohne Beschluss der Eigentümer treffen. Das sind Kleinigkeiten ohne erhebliche Verpflichtungen und alles, was nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden.
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Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht sind die drei Finanzunterlagen, die der Verwalter jedes Jahr für die Eigentümergemeinschaft erstellt. Der Plan nennt die erwarteten Einnahmen und Ausgaben, die Abrechnung die Zahlen nach Jahresende und der Bericht den Stand der Rücklagen.
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Jeder Eigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft verlangen, dass sie das gemeinsame Eigentum im Interesse aller Eigentümer vernünftig verwaltet und die Nutzung von Wohnungen und Gemeinschaftsflächen entsprechend regelt. Ist am gemeinsamen Eigentum unmittelbar ein Schaden zu befürchten, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen selbst das Nötige tun.
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Die Eigentümer regeln per Beschluss, wie das Haus verwaltet und genutzt wird, soweit nichts anderes vereinbart ist. Dazu gehören zum Beispiel die Hausordnung, Reparaturen und Versicherungen.
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Die Eigentümergemeinschaft ist selbst Vertragspartner: Sie kann Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen, klagen und verklagt werden. Sie entsteht, sobald für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt ist.
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Der Verwaltungsbeirat besteht aus Eigentümern, die die Eigentümergemeinschaft durch Abstimmung dazu bestimmt, den Verwalter zu unterstützen und zu kontrollieren. Einen Beirat müssen die Eigentümer nicht bestellen, sie können es aber.
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Der Verwalter muss die Eigentümer mindestens einmal im Jahr zur Versammlung einladen, außerdem immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es schriftlich oder per E-Mail verlangt. Zwischen Einladung und Versammlung sollen mindestens drei Wochen liegen, außer die Sache ist besonders eilig.
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Die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft regelt, wie die Eigentümer die gemeinsamen Kosten des Hauses unter sich aufteilen. Ohne andere Regelung zahlt jeder so viel, wie sein im Grundbuch eingetragener Anteil am gemeinsamen Eigentum groß ist.
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Eine bauliche Veränderung ist eine Maßnahme am gemeinsamen Eigentum, die über die normale Instandhaltung hinausgeht, zum Beispiel eine Ladestation für Elektroautos. Wer sie bezahlt, hängt vor allem davon ab, wer sie verlangt hat und wie viele Eigentümer dafür gestimmt haben.
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Mit einer Anfechtungsklage lässt ein Eigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom Gericht für ungültig erklären. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach dem Beschluss erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
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Sondereigentum ist der Teil eines Hauses mit Eigentumswohnungen, der einem Eigentümer allein gehört, vor allem die Räume seiner Wohnung. Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes nötig sind, gehören nie dazu.
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Im Mietvertrag muss der Vermieter dem Mieter eine Wohnung übergeben, die sich wie vereinbart nutzen lässt, und sie während der Mietzeit in diesem Zustand halten. Der Mieter muss dafür die vereinbarte Miete zahlen.
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Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die einem Hauseigentümer entstehen, weil ihm das Grundstück gehört und das Gebäude benutzt wird, zum Beispiel für Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer. Im Alltag heißen sie meist Nebenkosten.
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Die Betriebskostenabrechnung, im Alltag Nebenkostenabrechnung genannt, verrechnet einmal im Jahr die Vorauszahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Betriebskosten. Der Vermieter muss sie dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, sonst kann er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
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Ein Mietvertrag, der länger als ein Jahr fest laufen soll, braucht die Schriftform, muss also schriftlich geschlossen werden. Fehlt sie, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Übergabe der Wohnung gekündigt werden.
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Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer höheren Miete, höchstens bis zur üblichen Miete für vergleichbare Wohnungen am Ort. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei um höchstens 20 Prozent steigen.
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Ein Vermieter darf einem Mieter nur kündigen, wenn er einen berechtigten Grund hat, zum Beispiel weil er die Wohnung für sich oder Angehörige braucht (Eigenbedarf). Eine Kündigung allein, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen.
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Eine fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist. Sie ist nur erlaubt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, wenn es dem Kündigenden also nicht zuzumuten ist, bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten.
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Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bestehenden Mietvertrag ein, wenn der Mieter die Wohnung schon übergeben bekommen hat. Der Vertrag läuft dann zu den bisherigen Bedingungen weiter.
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