Was darf der WEG-Verwalter ohne Beschluss entscheiden?
Ein WEG-Verwalter verwaltet ein Haus mit Eigentumswohnungen. WEG steht für das Wohnungseigentumsgesetz, in dem die Regeln dafür stehen. Über das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück, entscheiden Sie und die anderen Eigentümer gemeinsam. Alle Eigentümer eines Hauses bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft, und der Verwalter führt aus, was sie beschließt.
Zwei Dinge darf der Verwalter trotzdem allein erledigen. Das eine sind Kleinigkeiten, die wenig kosten und keine großen Verpflichtungen nach sich ziehen, zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn im Treppenhaus. Das andere sind Eilfälle: Was eine Frist wahrt oder einen Nachteil abwendet, darf er sofort veranlassen. Ein Rohrbruch am Sonntag gehört dazu, das neue Dach nicht.
Wo die Grenze zwischen klein und groß liegt, sagt das Gesetz nicht. Die Eigentümer legen sie selbst per Beschluss fest, meist als Betrag je Einzelfall und als Jahresbudget, ab dem der Verwalter fragen muss.
| Vorgang | Wer entscheidet |
|---|---|
| Tropfenden Wasserhahn im Treppenhaus reparieren lassen | Der Verwalter allein |
| Rohrbruch am Wochenende abstellen lassen | Der Verwalter allein |
| Fassade sanieren, Dach neu decken, Heizung tauschen | Die Eigentümer per Beschluss |
| Festlegen, wie viel Hausgeld jeder Eigentümer im Monat vorauszahlt | Die Eigentümer per Beschluss |
| Ein Grundstück kaufen oder einen Kredit aufnehmen | Die Eigentümer per Beschluss, danach unterschreibt der Verwalter |
Welche Aufgaben hat der WEG-Verwalter jedes Jahr?
Neben den kleinen Entscheidungen hat der Verwalter feste Pflichten. Sie sind der Kern dessen, wofür Sie ihn bezahlen, und der Maßstab, an dem Sie ihn messen können.
- Er lädt mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung ein, schriftlich oder per E-Mail. Die Einladung soll 3 Wochen vorher da sein, nur in dringenden Fällen darf es kürzer sein.
- Er stellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf, den Kostenplan für das kommende Jahr. Danach beschließen die Eigentümer, wie viel Hausgeld jeder zahlt.
- Nach Jahresende stellt er die Jahresabrechnung auf. Sie zeigt, was das Haus gekostet hat, und die Eigentümer beschließen danach, ob jemand nachzahlt.
- Er erstellt einen Vermögensbericht mit dem Stand der Instandhaltungsrücklage (im Gesetz Erhaltungsrücklage genannt), also des Geldes für spätere Reparaturen, und gibt ihn jedem Eigentümer.
- Er führt die Beschluss-Sammlung und vermerkt darin, wenn ein Beschluss vor Gericht angegriffen oder aufgehoben wurde.
- Er lässt Sie als Eigentümer auf Verlangen die Verwaltungsunterlagen einsehen.
Den Vermögensbericht übersehen viele. Die Eigentümer stimmen nicht darüber ab, der Verwalter stellt ihn nur zur Verfügung. Wer wissen will, ob das Geld für eine Sanierung reicht, liest zuerst diesen Bericht.
Bei Sanierungen muss der Verwalter mehr tun, als Firmen zu beauftragen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass er die Arbeiten überwachen muss wie ein Bauherr. Vor jeder Teilzahlung an die Baufirma muss er prüfen, ob die Arbeiten erledigt sind. Zahlt er ins Blaue hinein, kann er der Eigentümergemeinschaft haften.
Wie lange darf der Verwalter im Amt bleiben?
Die Eigentümer wählen den Verwalter per Beschluss, das Gesetz nennt es bestellen. Bestellt werden darf er für höchstens 5 Jahre, beim ersten Mal nach der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen für höchstens 3 Jahre. Eine erneute Bestellung braucht einen neuen Beschluss, frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Amtszeit.
Abberufen, also des Amtes enthoben, können die Eigentümer den Verwalter jederzeit. Sein Vertrag endet dann spätestens 6 Monate später. Wer seine Hausverwaltung kündigen will, sollte zuerst klären, wer den Vertrag mit ihr geschlossen hat.
Bindet ein Vertrag ohne Beschluss die Eigentümer?
Gegenüber den Eigentümern darf der Verwalter nur wenig allein entscheiden, gegenüber Firmen gilt sein Wort trotzdem, denn er vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen. Nur für den Kauf eines Grundstücks und für einen Kredit braucht er dazu einen Beschluss. Alle anderen Verträge binden die Eigentümergemeinschaft auch ohne Beschluss.
Die Firma muss nicht prüfen, ob es einen Beschluss gab. Die Rechnung wird deshalb zuerst bezahlt und danach geklärt. Der Verwalter hat seine Pflicht verletzt, und die Eigentümergemeinschaft kann Schadensersatz von ihm verlangen.
War es ein Eilfall, etwa ein Wasserschaden oder eine ablaufende Frist?
Ja, er durfte handeln. Eilfälle darf er unabhängig vom Betrag erledigen.
Haben die Eigentümer dem Verwalter per Beschluss einen Höchstbetrag oder eine Zuständigkeit gegeben?
Liegt der Auftrag innerhalb dieses Betrags?
Ja, er durfte handeln. Der Beschluss deckt die Maßnahme. Prüfen Sie, ob er auch Folgeaufträge meint.
Nein. Der Vertrag bleibt nach außen gültig, aber der Verwalter hat seine Pflicht verletzt. Die Eigentümer können die Maßnahme nachträglich genehmigen oder Ersatz verlangen.
War es eine kleine Maßnahme ohne große Verpflichtungen?
Ja, er durfte handeln. Kleine laufende Maßnahmen darf er ohne Beschluss veranlassen.
Nein, er brauchte einen Beschluss. Die Eigentümer dürfen die Maßnahme nachträglich genehmigen, wenn sie im Interesse aller lag. Das hat der Bundesgerichtshof 2025 bestätigt.
Kann ich den Verwalter selbst auf Schadensersatz verklagen?
Als einzelner Eigentümer können Sie den Verwalter in aller Regel nicht selbst verklagen. Sein Vertrag besteht nur mit der Eigentümergemeinschaft, das hat der Bundesgerichtshof 2024 entschieden. Ansprüche wegen einer Pflichtverletzung hat deshalb nur sie, und sie muss für Sie vorgehen.
Der Weg führt also über die Eigentümergemeinschaft. Sie verlangen von ihr eine ordentliche Verwaltung, und sie fordert den Schaden vom Verwalter zurück, und wenn sie untätig bleibt, können Sie vor Gericht ziehen. Klagen gegen Beschlüsse richten sich seit der Reform gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht gegen die anderen Eigentümer.
- Schildern Sie den Vorgang und fordern Sie den Verwalter schriftlich oder per E-Mail auf, den Fehler zu beheben. Setzen Sie eine feste Frist.
- Verlangen Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und sichern Sie Belege, Rechnungen und Protokolle.
- Beantragen Sie einen Tagesordnungspunkt für die nächste Versammlung. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann sogar eine eigene Versammlung erzwingen.
- Lassen Sie die Eigentümer beschließen, dass die Eigentümergemeinschaft den Anspruch gegen den Verwalter verfolgt.
- Lehnt die Versammlung ab, lassen Sie prüfen, ob Sie den Beschluss anfechten oder das Gericht anstelle der Versammlung entscheiden lassen können.
- Achten Sie auf die Frist: Zum Anfechten haben Sie 1 Monat ab der Versammlung.
Was macht der Verwaltungsbeirat und wofür haftet er?
Der Verwaltungsbeirat ist eine Gruppe von Eigentümern, die die Versammlung wählt. Er unterstützt und kontrolliert den Verwalter. Vor der Abstimmung soll er Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und dazu Stellung nehmen.
Wie viele Mitglieder der Beirat hat, schreibt das Gesetz nicht vor. Hat er mehrere, gibt es einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter. Auch eine Gemeinde kann Mitglied sein, wenn ihr eine Wohnung im Haus gehört, ihre Mitarbeiter allein nicht. Das hat der Bundesgerichtshof 2025 entschieden.
Wer im Beirat unentgeltlich mitarbeitet, haftet nur für Absicht und grobe Unachtsamkeit, deshalb führt eine übersehene Unstimmigkeit in der Abrechnung in der Regel nicht zu persönlicher Haftung. Erhält der Beirat eine Vergütung, gilt diese Erleichterung nicht mehr.
Wer verwaltet ein Haus, das einer Genossenschaft gehört?
Einen Verwalter nach dem WEG gibt es nur in Häusern mit Eigentumswohnungen. Gehört das ganze Haus einer Genossenschaft oder Wohnungsbaugesellschaft, gibt es keine Eigentümergemeinschaft, keine Eigentümerversammlung und keinen Verwalter, der für Sie abrechnet. Sie wohnen dort als Mieter, bei einer Genossenschaft zusätzlich als Mitglied.
Bei einer Genossenschaft leitet der Vorstand das Unternehmen und vertritt es nach außen, der Aufsichtsrat kontrolliert ihn, und die Mitglieder wählen den Aufsichtsrat in der Generalversammlung. Dort hat in der Regel jedes Mitglied eine Stimme, egal wie viele Anteile es besitzt. Ihr Wohnrecht beruht auf einem Vertrag über die Wohnung, für den das Mietrecht des BGB gilt.
Bei einer Wohnungsbaugesellschaft, oft eine städtische GmbH, leitet die Geschäftsführung. Als Mieter haben Sie dort keine Stimme bei Sanierungen, aber den vollen Schutz des Mietrechts.
| Wem das Haus gehört | Wer es leitet | Wo Bewohner mitstimmen |
|---|---|---|
| Den Eigentümern der Wohnungen | Der Verwalter führt aus, die Eigentümer entscheiden | In der Eigentümerversammlung, in der Regel eine Stimme je Eigentümer |
| Einer Wohnungsgenossenschaft | Der Vorstand, kontrolliert vom Aufsichtsrat | In der Generalversammlung, in der Regel eine Stimme je Mitglied |
| Einer Wohnungsbaugesellschaft | Die Geschäftsführung | Nirgends, es gilt nur das Mietrecht |
Häufige Fragen
Wie lange darf ein WEG-Verwalter bestellt werden?
Ein WEG-Verwalter darf für höchstens 5 Jahre bestellt werden. Beim ersten Verwalter nach der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen sind es höchstens 3 Jahre. Eine erneute Bestellung braucht einen neuen Beschluss, frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Amtszeit.
Darf ein WEG-Verwalter eine Sanierung ohne Beschluss beauftragen?
Nein, eine Sanierung darf ein WEG-Verwalter nicht ohne Beschluss der Eigentümer beauftragen. Allein darf er nur Kleinigkeiten und Eilfälle erledigen. Unterschreibt er trotzdem einen Vertrag, bindet dieser die Eigentümergemeinschaft, und der Verwalter kann ihr dafür haften.
Was ist der Vermögensbericht einer Eigentümergemeinschaft?
Der Vermögensbericht ist eine jährliche Übersicht, die der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt. Er nennt den Stand der Instandhaltungsrücklage, also des Geldes für spätere Reparaturen, und das wichtigste Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer bekommt ihn, abgestimmt wird darüber nicht.
Kann ein einzelner Eigentümer den WEG-Verwalter auf Schadensersatz verklagen?
Ein einzelner Eigentümer kann den WEG-Verwalter in aller Regel nicht auf Schadensersatz verklagen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass der Vertrag des Verwalters nur mit der Eigentümergemeinschaft besteht. Ansprüche wegen Pflichtverletzungen hat seit Dezember 2020 deshalb nur sie, und sie kann gegen den Verwalter vorgehen.
Muss ein WEG-Verwalter eine Gewerbeerlaubnis haben?
Ja, ein WEG-Verwalter, der gewerbsmäßig arbeitet, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Sie wird unter anderem verweigert, wenn er keine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Ein öffentliches Register dieser Erlaubnisse gibt es nicht, lassen Sie sich deshalb den Bescheid zeigen.