Wer verwaltet das Haus einer Genossenschaft?
Gehört das ganze Haus einer Wohnungsgenossenschaft, ist sie Ihre Vermieterin. Sie zahlen Ihre Miete an sie, und Ihr Vertrag besteht mit ihr. Wer eine Genossenschaftswohnung mieten will, wird außerdem Mitglied und erwirbt Anteile an der Genossenschaft.
Der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft ist es, ihre Mitglieder mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Gewinn zu machen steht nicht im Vordergrund. Überschüsse setzt sie nach Angabe des Verbands GdW, in dem fast alle Wohnungsgenossenschaften organisiert sind, für Instandhaltung, Neubau, Dienstleistungen und das Wohnumfeld ein.
Geführt wird die Genossenschaft von einem Vorstand, also der Geschäftsleitung. Nach dem Gesetz besteht er aus zwei Personen. Die Generalversammlung, das ist die Versammlung aller Mitglieder, wählt ihn und kann ihn abberufen. Die Satzung, also die Regeln Ihrer Genossenschaft, darf davon abweichen.
Kontrolliert wird der Vorstand vom Aufsichtsrat. Ihn wählt ebenfalls die Generalversammlung, und er besteht aus mindestens drei Personen. Vorstand und Aufsichtsrat müssen selbst Mitglieder der Genossenschaft sein.
Hat die Genossenschaft mehr als 1.500 Mitglieder, kann die Satzung eine Vertreterversammlung vorsehen. Dann wählen die Mitglieder mindestens 50 Vertreter, die an ihrer Stelle abstimmen.
Warum hat eine Genossenschaft keinen WEG-Verwalter?
Einen Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, gibt es nur in Häusern mit Eigentumswohnungen. Dort gehört jedem Eigentümer seine Wohnung, und Grundstück und Gebäude gehören allen Eigentümern gemeinsam, soweit sie nicht zu einer Wohnung zählen. Diese Eigentümer beschließen selbst, wer ihr WEG-Verwalter wird und wann er abberufen wird.
Bei einer Genossenschaft gibt es solche Eigentumswohnungen nicht. Das ganze Haus gehört der Genossenschaft allein, und Sie sind Mieterin oder Mieter Ihrer Wohnung. Es gibt deshalb keine Eigentümerversammlung, die einen Verwalter bestellt, und keinen Verwaltervertrag, den Sie kündigen könnten. Bei einer Wohnungsbaugesellschaft, der das ganze Haus gehört, ist es genauso.
Für Ihre Wohnung gilt das Mietrecht, auch wenn die Genossenschaft den Vertrag anders nennt. Das stellt die Berliner MieterGemeinschaft klar.
Die Verwaltung bezahlen Sie über Ihre Miete. Als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung darf sie nicht auftauchen. Kosten für Verwaltung, Geschäftsführung und die Prüfung des Jahresabschlusses zählen nämlich nicht zu den Betriebskosten, die ein Vermieter umlegen darf.
Wer verwaltet bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft?
Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft gehört einer Stadt, einer Gemeinde oder einem Landkreis, ganz oder mehrheitlich. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat 2015 insgesamt 399 solcher Unternehmen erfasst. 366 davon waren GmbHs, 13 Aktiengesellschaften. 58 Prozent gehörten vollständig einer Kommune, weitere 28 Prozent mehrheitlich.
Geleitet wird eine GmbH von einer Geschäftsführung. Die Kommune als Eigentümerin gibt die Richtung vor. Nach dem Bundesinstitut können die meisten Städte und Gemeinden entscheidend auf das Handeln und die Strategie ihrer Unternehmen einwirken.
Bei einer solchen Gesellschaft sind Sie Mieterin oder Mieter und kein Mitglied. Ein Stimmrecht bei der Leitung haben Sie daher nicht. Dafür gilt für Sie dasselbe Mietrecht wie bei jedem anderen Vermieter.
Der Name Wohnungsbaugesellschaft verrät allein nicht, wem das Unternehmen gehört. Wer Ihr Vermieter ist, steht in Ihrem Mietvertrag.
Was gilt bei privaten Vermietern mit Hausverwaltung?
Beauftragt ein Vermieter eine Hausverwaltung, kümmert sie sich typischerweise um die Mieten, die Mahnungen, die Betriebskostenabrechnung und die Kontrolle von Heizung, Dienstleistern und Instandhaltung. Ihr Vertragspartner bleibt trotzdem der Vermieter. Die Hausverwaltung vertritt ihn nur so weit, wie seine Vollmacht reicht.
Ihr Hausmeister ist weder Verwalter noch Vermieter. Er erledigt nur handwerkliche Arbeiten.
| Frage | Genossenschaft | Kommunale Wohnungsbaugesellschaft | Privater Vermieter |
|---|---|---|---|
| Wem gehört das Haus? | Der Genossenschaft | Ganz oder mehrheitlich einer Stadt oder Gemeinde | Einem privaten Eigentümer |
| Wer leitet das Unternehmen? | Der Vorstand, kontrolliert vom Aufsichtsrat | Die Geschäftsführung, meist einer GmbH | Der Eigentümer, auf Wunsch mit einer Hausverwaltung |
| Was sind Sie? | Mieter und Mitglied | Mieter | Mieter |
| Was stimmen Sie mit ab? | Eine Stimme in der Generalversammlung | Nichts bei der Leitung | Nichts bei der Leitung |
| Wer ist Ihr Vertragspartner? | Die Genossenschaft | Die Gesellschaft | Der Vermieter, nicht die Hausverwaltung |
Welche Rechte haben Mitglieder und Mieter?
Bei der Abrechnung haben alle Mieter dieselben Rechte, egal wer vermietet. Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Kommt sie später, kann er in der Regel nichts mehr nachfordern.
Als Mitglied einer Genossenschaft kommen die Rechte der Mitbestimmung in Ihrer Wohnungsgenossenschaft hinzu.
- Sie haben eine Stimme in der Generalversammlung, egal wie viele Anteile Sie besitzen.
- Sie wählen mit, wer im Aufsichtsrat sitzt. Gibt es eine Vertreterversammlung, wählen Sie stattdessen die Vertreter.
- Sie dürfen den Jahresabschluss, also die Bilanz des Jahres, einsehen und auf eigene Kosten eine Abschrift verlangen.
- Sie dürfen in der Versammlung von Vorstand und Aufsichtsrat Auskunft verlangen, soweit sie für ein Thema der Tagesordnung nötig ist.
- Verlangt ein Zehntel der Mitglieder schriftlich oder per E-Mail eine Versammlung und nennt Zweck und Gründe, muss die Genossenschaft sie einberufen. Die Satzung kann eine kleinere Zahl genügen lassen.
- Bei Verstößen gegen Gesetz oder Satzung können Sie sich an den Prüfungsverband, die Prüfstelle Ihrer Genossenschaft, und an die Aufsichtsbehörde wenden.
Jede Genossenschaft muss einem Prüfungsverband angehören. Er prüft sie mindestens alle zwei Jahre, und jedes Jahr, wenn ihre Bilanzsumme über 2 Millionen Euro liegt. Die Bilanzsumme ist die Summe aller Vermögenswerte der Genossenschaft.
An wen wenden Sie sich bei Ärger?
Ihr erster Weg führt zu dem Unternehmen, das in Ihrem Mietvertrag als Vermieter steht. Eine beauftragte Hausverwaltung darf für den Vermieter antworten. Reagiert niemand, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor.
Vermieter anschreiben
Beschreiben Sie das Problem schriftlich oder per E-Mail und nennen Sie eine Frist zur Antwort. Adressat ist die Stelle, die im Mietvertrag als Vermieter steht.
Vorstand und Aufsichtsrat einschalten
Als Genossenschaftsmitglied wenden Sie sich direkt an den Vorstand und den Vorsitzenden des Aufsichtsrats. Bitten Sie darum, das Thema in der Versammlung zu behandeln.
Versammlung verlangen
Bleibt das erfolglos, kann ein Zehntel der Mitglieder verlangen, dass die Generalversammlung einberufen wird oder ein bestimmtes Thema auf die Tagesordnung kommt.
Beratung holen
Ein Mieterverein oder die Verbraucherzentrale kann Ihren Fall einschätzen. Bei einer Genossenschaft können Sie sich außerdem an den Prüfungsverband und die Aufsichtsbehörde wenden.
Häufige Fragen
Gibt es bei einer Wohnungsgenossenschaft einen Hausverwalter?
Nein, einen Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz gibt es bei einer Wohnungsgenossenschaft nicht, denn das ganze Haus gehört der Genossenschaft. Sie ist Ihre Vermieterin und für die Verwaltung ihrer Häuser selbst zuständig. Beauftragt sie eine Hausverwaltung, bleibt sie trotzdem Ihr Vertragspartner.
Wer ist mein Ansprechpartner, wenn mein Haus einer Wohnungsbaugesellschaft gehört?
Ihr Ansprechpartner ist die Wohnungsbaugesellschaft, die in Ihrem Mietvertrag als Vermieter steht. Beauftragt sie eine Hausverwaltung, antwortet diese im Rahmen ihrer Vollmacht für die Gesellschaft. Der Vertrag besteht aber weiter mit der Gesellschaft.
Worin unterscheiden sich eine Genossenschaft und eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft?
Bei einer Genossenschaft sind Sie als Mieter zugleich Mitglied und haben eine Stimme in der Generalversammlung. Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft gehört einer Stadt oder Gemeinde und ist meist eine GmbH, dort sind Sie nur Mieter. In beiden Fällen gilt das Mietrecht.
Zahle ich bei einer Genossenschaft oder Wohnungsbaugesellschaft Verwaltungskosten?
Verwaltungskosten dürfen bei einer Genossenschaft oder Wohnungsbaugesellschaft nicht als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung stehen. Sie stecken in Ihrer Miete, denn Kosten für Verwaltung und Geschäftsführung gehören nicht zu den Betriebskosten, die ein Vermieter umlegen darf. Teilen Sie Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Zugang mit.
Wer wählt bei einer Wohnungsgenossenschaft den Vorstand?
Nach dem Gesetz wählt die Generalversammlung den Vorstand und kann ihn abberufen. In der Generalversammlung hat jedes Mitglied eine Stimme. Die Satzung darf eine andere Art der Bestellung vorsehen, lesen Sie deshalb die Satzung Ihrer Genossenschaft.