Ist eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter erlaubt?
Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, kennt die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter. Es regelt ausdrücklich, was in diesem Fall gilt: Die Eigentümer vertreten die Gemeinschaft gemeinsam. Zur Versammlung lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ein, dessen Vertreter oder ein Eigentümer, den die Eigentümer per Beschluss dazu ermächtigt haben. Der Verwaltungsbeirat ist eine Gruppe von Eigentümern, die die Eigentümer per Beschluss bestimmen.
Eine Eigentümergemeinschaft sind alle Eigentümer eines Hauses mit Eigentumswohnungen. Der Verwalter erledigt für sie die laufenden Geschäfte. Verzichten die Eigentümer auf ihn, müssen sie diese Arbeit selbst übernehmen. Die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, das hat der Bundesgerichtshof 2024 festgehalten. Der Verwalter führt diese Aufgabe nur im Auftrag der Eigentümergemeinschaft aus.
Wer vertritt die Gemeinschaft nach außen?
Ist ein Verwalter bestellt, vertritt er die Eigentümergemeinschaft vor Gericht und gegenüber Dritten, etwa Handwerkern und Versicherungen. Ohne Verwalter handeln alle Eigentümer gemeinsam. Eine Einschränkung, wer für die Gemeinschaft handeln darf, gilt Dritten gegenüber nicht.
| Situation | Wer die Gemeinschaft vertritt | Wer zur Versammlung einlädt |
|---|---|---|
| Ein externer Verwalter ist bestellt | Der Verwalter | Der Verwalter, mindestens 1 Mal im Jahr |
| Ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt | Dieser Eigentümer als Verwalter | Dieser Eigentümer, mindestens 1 Mal im Jahr |
| Es gibt keinen Verwalter | Alle Eigentümer gemeinsam | Der Vorsitzende des Beirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer |
Beim Kauf eines Grundstücks oder bei einem Darlehen darf auch ein Verwalter die Gemeinschaft nur vertreten, wenn ein Beschluss der Eigentümer ihn dazu ermächtigt.
Ohne Verwalter müssen alle Eigentümer zusammen handeln, wenn die Gemeinschaft einen Vertrag schließt. Das ist mühsam. Deshalb bietet es sich an, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen. Er vertritt die Gemeinschaft dann allein.
Diese 7 Aufgaben übernehmen Sie ohne Verwalter
Hausgeld ist das monatliche Geld, das jeder Eigentümer an die Gemeinschaft überweist. Die Instandhaltungsrücklage ist das angesparte Geld für spätere Reparaturen. Die Beschluss-Sammlung ist die fortlaufende Liste aller Beschlüsse der Eigentümer.
Ohne Verwalter fallen 7 Aufgaben auf die Eigentümer zurück. Zur Versammlung sollten sie mindestens 1 Mal im Jahr einladen, so wie es das Gesetz vom Verwalter verlangt. Die Einladung soll mindestens 3 Wochen vor dem Termin ankommen.
| Aufgabe | Wann | Was das Gesetz verlangt |
|---|---|---|
| Zur Versammlung einladen | Mindestens 1 Mal im Jahr | Die Einladung soll mindestens 3 Wochen vor dem Termin ankommen und jedes Thema nennen, über das abgestimmt wird. |
| Wirtschaftsplan aufstellen | Für jedes Kalenderjahr | Er nennt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Danach beschließen die Eigentümer das Hausgeld. |
| Jahresabrechnung erstellen | Nach Ablauf des Kalenderjahres | Sie rechnet den Wirtschaftsplan ab. Danach beschließen die Eigentümer über Nachschüsse. |
| Vermögensbericht erstellen | Nach Ablauf des Kalenderjahres | Er zeigt den Stand der Instandhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer bekommt ihn. |
| Protokoll der Versammlung schreiben | Unverzüglich nach der Versammlung | Der Vorsitzende und ein Eigentümer unterschreiben, bei einem Beirat auch dessen Vorsitzender. |
| Beschluss-Sammlung führen | Laufend | Ohne Verwalter führt sie der Vorsitzende der Versammlung, wenn die Eigentümer niemand anderen bestimmen. |
| Haus versichern, Instandhaltungsrücklage aufbauen | Laufend | Nötig sind eine Versicherung des Gebäudes zum Neuwert, eine Haftpflichtversicherung und eine angemessene Instandhaltungsrücklage. |
Das Gesetz weist Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht dem Verwalter zu. Ohne Verwalter bleibt die Arbeit bei den Eigentümern, für die Jahresabrechnung hat das der Bundesgerichtshof 2025 klargestellt. Legen Sie schriftlich fest, wer welche Aufgabe übernimmt, am besten per Beschluss.
Wann kann ein Miteigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen?
Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer Industrie- und Handelskammer, kurz IHK, eine Prüfung bestanden. Dort weist er rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nach. Personen mit bestimmten Berufsabschlüssen sind von der Prüfung befreit. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen solchen Verwalter bestellt. Das Gesetz rechnet es zur ordentlichen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer Anspruch hat.
Für kleine Anlagen gibt es eine Ausnahme, weil dort der Verwaltungsaufwand typischerweise geringer ist. Sie gilt nur, wenn drei Dinge zusammenkommen. Die Anlage hat weniger als 9 Einheiten, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Als Einheit zählt jede Wohnung und jeder Raum, der nicht zum Wohnen dient und einen eigenen Eigentümer hat.
Hat Ihre Anlage 9 oder mehr Einheiten?
Ja. Die Ausnahme gilt nicht, und jeder einzelne Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt?
Verlangt mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter?
Ja. Dann entfällt die Ausnahme, und jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Nein. Ihre Selbstverwaltung ist zulässig, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Dann greift die Ausnahme nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht. Ob Gerichte sie auf Gemeinschaften ganz ohne Verwalter übertragen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Bestellen Sie sicherheitshalber einen Eigentümer zum Verwalter und lassen Sie sich beraten.
Gezählt werden die Eigentümer, nicht die Wohnungen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Bei 2 Eigentümern genügt 1 Eigentümer, bei 4 Eigentümern braucht es 2, bei 8 Eigentümern 3.
| Eigentümer in der Anlage | Mindestens nötig für den Anspruch |
|---|---|
| 2 Eigentümer | 1 Eigentümer |
| 3 Eigentümer | 1 Eigentümer |
| 4 Eigentümer | 2 Eigentümer |
| 5 Eigentümer | 2 Eigentümer |
| 6 Eigentümer | 2 Eigentümer |
| 7 Eigentümer | 3 Eigentümer |
| 8 Eigentümer | 3 Eigentümer |
Braucht ein Eigentümer als Verwalter eine Gewerbeerlaubnis?
In der Regel nicht. Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum für Eigentümergemeinschaften verwaltet, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Miteigentümer, ihre Verwandten und nahe Bekannte brauchen sie nicht, wenn sie das Gemeinschaftseigentum ohne Gewinnerzielungsabsicht verwalten, unentgeltlich oder nur gegen eine geringe Aufwandsentschädigung. Das teilt die Industrie- und Handelskammer Darmstadt mit. Zahlt die Gemeinschaft dem Eigentümer mehr als eine geringe Aufwandsentschädigung, fragen Sie vorher die zuständige Erlaubnisbehörde. Ob eine erlaubnispflichtige Tätigkeit vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Wie bestellen Sie einen Eigentümer zum Verwalter?
- Suchen Sie einen Eigentümer, der die Aufgabe übernimmt und die Zeit dafür hat.
- Setzen Sie die Bestellung auf die Tagesordnung. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Thema in der Einladung steht.
- Beschließen Sie in der Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Legen Sie die Dauer fest: höchstens 5 Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen höchstens 3 Jahre.
- Halten Sie die Aufgaben und eine mögliche Aufwandsentschädigung schriftlich fest.
Verlängern dürfen die Eigentümer die Bestellung frühestens 1 Jahr vor Ablauf. Abberufen können sie den Verwalter jederzeit, und sein Vertrag endet spätestens 6 Monate danach. Wollen Sie doch einen externen Verwalter, hilft der Ratgeber Angebot einer WEG-Verwaltung prüfen. Was ein Verwalter darf und muss, steht im Ratgeber Aufgaben, Rechte und Grenzen des WEG-Verwalters.
Häufige Fragen
Wie viele Eigentümer müssen einen zertifizierten Verwalter verlangen, damit der Anspruch entsteht?
In einer Anlage mit weniger als 9 Einheiten und einem Eigentümer als Verwalter müssen mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Bei 6 Eigentümern sind das 2, bei 8 Eigentümern 3. Ab 9 Einheiten genügt ein einzelner Eigentümer.
Wer vertritt eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter gegenüber Handwerkern und Versicherungen?
Eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter wird von allen Eigentümern gemeinsam vertreten, so sieht es das Gesetz vor. Eine Einschränkung dieser Vertretung gilt Dritten gegenüber nicht. Einfacher ist es, einen Eigentümer zum Verwalter zu bestellen, denn ein Verwalter vertritt die Gemeinschaft allein.
Braucht ein Eigentümer, der die Hausverwaltung seiner Eigentümergemeinschaft übernimmt, eine Gewerbeerlaubnis?
In der Regel braucht ein Eigentümer, der die Hausverwaltung übernimmt, keine Gewerbeerlaubnis. Miteigentümer, ihre Verwandten und nahe Bekannte brauchen keine Erlaubnis, wenn sie das Gemeinschaftseigentum ohne Gewinnerzielungsabsicht verwalten, unentgeltlich oder nur gegen eine geringe Aufwandsentschädigung. Im Zweifel fragen Sie die zuständige Erlaubnisbehörde.
Wer erstellt die Jahresabrechnung, wenn die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter hat?
Die Eigentümer müssen die Jahresabrechnung ohne Verwalter selbst regeln. Der Bundesgerichtshof hat 2025 klargestellt, dass die Eigentümergemeinschaft selbst zur Jahresabrechnung verpflichtet ist. Ohne Verwalter sollten die Eigentümer deshalb festlegen, wer sie aufstellt. Danach beschließen sie über Nachschüsse.
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat?
Zur Eigentümerversammlung lädt dann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ein, falls es einen gibt, dessen Vertreter oder ein Eigentümer, den die Eigentümer per Beschluss dazu ermächtigt haben. Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer schriftlich oder per E-Mail zustimmen.