Die 5 Schritte, wenn Ihre Hausverwaltung nicht reagiert
Die Verwaltung antwortet nicht, rechnet nicht ab oder lässt einen Beschluss liegen? Dann hilft eine feste Reihenfolge. Die ersten Schritte schaffen Sie allein, für die Abstimmung brauchen Sie Mitstreiter.
Schriftlich mit Frist erinnern
Schreiben Sie dem Verwalter per E-Mail oder Brief. Nennen Sie genau, was fehlt, und setzen Sie eine Frist, zum Beispiel 14 Tage. Bewahren Sie das Schreiben und den Sendebeleg auf.
Den Verwaltungsbeirat einschalten
Der Verwaltungsbeirat besteht aus Eigentümern, die den Verwalter unterstützen und überwachen. Sein Vorsitzender vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und kann so für alle Eigentümer Forderungen stellen. Nicht jede Eigentümergemeinschaft hat einen Beirat.
Mit anderen Eigentümern eine Versammlung verlangen
Verlangen mehr als 25 Prozent der Eigentümer schriftlich oder per E-Mail eine Versammlung, muss der Verwalter einladen. Das Schreiben nennt Zweck und Gründe.
Über die Abberufung abstimmen
Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen darf den Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne wichtigen Grund.
Die Eigentümergemeinschaft verklagen
Unternimmt die Mehrheit nichts, können Sie als einzelner Eigentümer klagen. Sie verklagen dann die Eigentümergemeinschaft, nicht den Verwalter. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort Ihres Hauses.
Was Sie von Ihrer Verwaltung einfordern können
Nicht jede unbeantwortete E-Mail ist eine Pflichtverletzung. Einfordern können Sie, wofür das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, dem Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft eine Pflicht auferlegt. Im Wirtschaftsplan steht, wie viel Hausgeld Sie im Jahr zahlen. Hausgeld ist das monatliche Geld, das jeder Eigentümer an die Gemeinschaft überweist. Die Jahresabrechnung rechnet das vergangene Jahr ab. Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Instandhaltungsrücklage, also des Geldes für spätere Reparaturen, und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft.
Der Verwalter muss mindestens 1 Mal im Jahr zur Versammlung einladen. Nach Ablauf des Kalenderjahres muss er die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht vorlegen, den jeder Eigentümer bekommt.
| Was fehlt | Wer es schuldet | Ihr nächster Schritt |
|---|---|---|
| Wirtschaftsplan mit dem Hausgeld | Der Verwalter stellt ihn auf, die Eigentümer beschließen das Hausgeld | Schriftlich mit Frist anfordern, Beirat einschalten |
| Jahresabrechnung | Die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter erstellt sie für sie | Frist setzen, dann Klage gegen die Eigentümergemeinschaft |
| Vermögensbericht | Der Verwalter, jeder Eigentümer bekommt ihn | Schriftlich anfordern |
| Einladung zur jährlichen Versammlung | Der Verwalter, mindestens 1 Mal im Jahr | Versammlung verlangen, dafür braucht es mehr als 25 Prozent der Eigentümer |
| Umsetzung eines Beschlusses | Die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter führt aus | Frist setzen, dann Klage gegen die Eigentümergemeinschaft |
Eine feste Frist für die Jahresabrechnung nennt das WEG nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass der amtierende Verwalter auch offene Abrechnungen früherer Jahre erstellen muss. Der Grund: Zur Abrechnung ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, und der Verwalter führt diese Pflicht für sie aus. Setzen Sie deshalb selbst eine Frist. Was Ihr Verwalter sonst darf und muss, beschreibt der Ratgeber Aufgaben, Rechte und Grenzen des WEG-Verwalters.
Beschlüsse der Versammlung gelten, bis ein Gericht sie für ungültig erklärt. Der Verwalter führt sie für die Eigentümergemeinschaft aus. Tut er es nicht, richtet sich Ihre Klage gegen die Eigentümergemeinschaft und nicht gegen ihn. Das gilt seit der WEG-Reform am 1. Dezember 2020.
Wie erzwingen Sie eine Eigentümerversammlung?
Der Verwalter muss die Eigentümer mindestens 1 Mal im Jahr zur Versammlung einladen. Sie können zusätzlich eine Versammlung erzwingen, wenn mehr als 25 Prozent der Eigentümer sie schriftlich oder per E-Mail verlangen und Zweck und Gründe nennen. Die Einladung soll mindestens 3 Wochen vor dem Termin ankommen, außer der Fall ist besonders dringend.
Verlangen mehr als 25 Prozent der Eigentümer die Versammlung, schriftlich oder per E-Mail mit Zweck und Gründen?
Hat der Verwalter daraufhin eingeladen?
Prüfen Sie die Einladung. Sie soll mindestens 3 Wochen vor dem Termin ankommen und die Themen nennen, über die abgestimmt wird.
Weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen, sein Vertreter oder ein Eigentümer, den die Eigentümer per Beschluss dazu ermächtigt haben.
Dann muss der Verwalter auf Ihr Verlangen nicht einladen. Suchen Sie weitere Eigentümer, die Ihr Anliegen unterstützen, bis mehr als 25 Prozent zusammenkommen.
Ohne Beirat bleibt nur der Beschluss, der einen Eigentümer zur Einladung ermächtigt. Ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer schriftlich oder per E-Mail zustimmen. Damit ein Beschluss in der Versammlung gültig ist, muss sein Thema in der Einladung stehen.
Ab wann können Sie die Abberufung durchsetzen?
Die Mehrheit der Eigentümer braucht keinen Grund. Sie kann den Verwalter jederzeit abberufen. Weder eine Abmahnung noch eine Frist ist nötig. Ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Der Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens 6 Monate nach der Abberufung.
Ein einzelner Eigentümer hat es schwerer. Er kann die Abberufung nur durchsetzen, wenn es aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar ist, sie abzulehnen. Das hat der Bundesgerichtshof 2022 entschieden. Es reicht, wenn in der Gesamtschau nur noch die Abberufung im Interesse aller Eigentümer liegt.
Ob die Ablehnung noch vertretbar ist, prüft das Gericht anhand aller Umstände. Schwere Verstöße sprechen eher für die Abberufung, bei leichteren Fehlern zählt auch, ob Besserung zu erwarten ist. Eine feste Zeitgrenze, nach der ältere Verfehlungen nicht mehr zählen, gibt es nicht. Wie sich der Vertrag mit dem Verwalter beenden lässt, erklärt der Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
- Legen Sie eine Liste an: Datum, Vorfall, Ihr Schreiben und die Antwort der Verwaltung.
- Heben Sie Einladungen, Protokolle und Abrechnungen mit Fehlern auf.
- Sammeln Sie Fotos und Rechnungen, wenn ein Schaden entstanden ist.
Warum sich Ihre Klage gegen die Eigentümergemeinschaft richtet
Den Vertrag mit dem Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft geschlossen, nicht Sie persönlich. Der Verwalter arbeitet in ihrem Auftrag. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass Ihnen aus diesem Vertrag keine eigenen Ansprüche gegen den Verwalter zustehen. Wegen Pflichtverletzungen des Verwalters halten Sie sich an die Eigentümergemeinschaft.
Das klingt umständlich, weil Sie gegen eine Gemeinschaft klagen, zu der Sie selbst gehören. Es hat aber einen Grund: Die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, und der Verwalter führt sie nur aus. Die Eigentümergemeinschaft kann sich ihrerseits an den Verwalter halten.
Lehnt die Mehrheit ab, etwas gegen den Verwalter zu unternehmen, können Sie beantragen, dass das Gericht den fehlenden Beschluss selbst fasst. Auch diese Klage richtet sich gegen die Eigentümergemeinschaft.
Wann Sie nicht länger warten sollten
Droht dem Haus ein Schaden, etwa durch eine undichte Leitung, dürfen Sie handeln, ohne auf den Verwalter zu warten. Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die nötig sind, um einen unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden. Das sind das Grundstück und die Gebäudeteile, die nicht zu einer einzelnen Wohnung gehören. Auch der Verwalter muss handeln, wenn eine Frist abläuft oder ein Nachteil droht. Beschränken Sie sich auf das Nötige und bewahren Sie alle Belege auf.
Häufige Fragen
Wie lange darf die Hausverwaltung für die Jahresabrechnung brauchen?
Das Wohnungseigentumsgesetz nennt für die Jahresabrechnung keine feste Frist. Zur Abrechnung ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, und ihr Verwalter muss sie erstellen, auch für frühere Jahre, die noch offen sind. Das hat der Bundesgerichtshof 2025 entschieden. Setzen Sie dem Verwalter deshalb selbst eine schriftliche Frist.
Kann ich die Hausverwaltung meiner Eigentümergemeinschaft selbst verklagen?
Grundsätzlich nein: Wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag können Sie nur die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass der Vertrag keine eigenen Ansprüche des einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter schafft. Die Eigentümergemeinschaft kann sich ihrerseits an den Verwalter halten.
Kann ein einzelner Eigentümer den Verwalter der Eigentümergemeinschaft abberufen?
Nein, den Verwalter beruft die Mehrheit der Eigentümer in der Versammlung ab. Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung nur gerichtlich durchsetzen, wenn es aus objektiver Sicht nicht vertretbar ist, sie abzulehnen. Das Gericht prüft dafür alle Vorwürfe gegen den Verwalter im Einzelfall.
Wie viele Eigentümer brauche ich, um eine Eigentümerversammlung zu erzwingen?
Um eine Eigentümerversammlung zu erzwingen, brauchen Sie mehr als 25 Prozent der Eigentümer. Diese müssen die Versammlung schriftlich oder per E-Mail verlangen und Zweck und Gründe nennen. Lädt der Verwalter daraufhin pflichtwidrig nicht ein, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen.
Darf ich selbst handeln, wenn die Hausverwaltung bei einem Notfall im Haus nicht reagiert?
Ja, bei einem Notfall darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung der anderen tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden am gemeinsamen Eigentum des Hauses abzuwenden. Beschränken Sie sich auf das Notwendige und bewahren Sie alle Belege auf.