Wie kann ich meine Hausverwaltung kündigen?

Wer kann welche Hausverwaltung kündigen?

Was im Alltag Hausverwaltung heißt, sind je nach Haus ganz verschiedene Verhältnisse, und jedes endet auf einem anderen Weg. Wer den falschen wählt, kündigt ins Leere und zahlt weiter. Klären Sie deshalb zuerst, wer Vertragspartner ist. Ein Haus mit Eigentumswohnungen wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, verwaltet. Den Verwalter hat dort die Eigentümergemeinschaft bestellt, also alle Eigentümer des Hauses zusammen. Sein Vertrag endet spätestens 6 Monate, nachdem die Eigentümer ihn abberufen haben. Alle anderen Verträge enden nach ihren eigenen Regeln.

Warum kann ich die WEG-Verwaltung nicht allein kündigen?

Den Vertrag mit dem Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft geschlossen, nicht Sie persönlich. Seit Dezember 2020 kann sie selbst Verträge eingehen. Als einzelner Eigentümer sind Sie deshalb keine Vertragspartei, und eine Kündigung von Ihnen bliebe wirkungslos.

Sie können aber einen Beschluss herbeiführen. Die Eigentümer entscheiden über die Abberufung des Verwalters, sie entheben ihn also des Amtes, und dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Beschließt die Versammlung die Abberufung, endet der Vertrag des Verwalters spätestens 6 Monate später. Klauseln im Vertrag, die das ändern, gelten nicht.

Findet sich keine Mehrheit, können Sie unter Umständen auf Abberufung klagen. Die Hürde ist hoch. Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass Sie nur dann einen Anspruch haben, wenn sich die Ablehnung aus objektiver Sicht nicht mehr vertreten lässt.

1. Sammeln Sie die konkreten Pflichtverletzungen mit Datum, Beleg und Folgen, nicht den allgemeinen Unmut.
2. Fordern Sie die Verwaltung schriftlich oder per E-Mail auf, den Mangel abzustellen, und setzen Sie eine Frist.
3. Melden Sie den Tagesordnungspunkt Abberufung und Kündigung des Vertrags für die nächste Versammlung an.
4. Finden Sie mehr als ein Viertel der Eigentümer, können Sie eine eigene Versammlung verlangen, schriftlich oder per E-Mail mit Zweck und Gründen.
5. Bringen Sie Angebote möglicher Nachfolger mit, damit die Versammlung in derselben Sitzung einen neuen Verwalter wählen kann.
6. Lehnt die Versammlung die Abberufung ab, lassen Sie prüfen, ob Sie den Beschluss anfechten oder auf Abberufung klagen. Zum Anfechten haben Sie 1 Monat ab der Versammlung.

Auch ältere Vorfälle zählen mit. Eine feste Grenze, ab der sie keine Rolle mehr spielen, gibt es nicht, und wie viel sie wiegen, hängt vom Einzelfall ab. Nach der Abberufung folgt der Verwalterwechsel, bei dem die Versammlung einen Nachfolger bestellt.

Wie kündige ich die Verwaltung meiner eigenen Wohnung?

Beauftragen Sie eine Firma mit der Verwaltung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung, ist das ein Vertrag zwischen Ihnen und der Firma. Sie kündigen ihn allein, ohne Versammlung und ohne Beschluss. Zuerst zählt der Vertrag mit Laufzeit, Kündigungsfrist und Form. Die Höchstdauer von 5 Jahren, die für den Verwalter des ganzen Hauses gilt, gibt es hier nicht.

Schweigt der Vertrag zur Frist, gilt das BGB. Bekommt die Firma ihr Honorar monatlich, können Sie bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Wird sie vierteljährlich oder für längere Zeiträume bezahlt, gilt eine Frist von 6 Wochen zum Ende eines Kalendervierteljahres.

Die Kündigung geht an die Firma, nicht an Ihren Mieter und nicht an die Verwaltung des Hauses. Verlangen Sie im selben Schreiben, dass die Firma alles herausgibt, und setzen Sie dafür eine Frist. Dazu ist sie nach dem BGB verpflichtet: Herausgeben muss sie, was sie für Sie bekommen oder erlangt hat.

• Mietverträge mit allen Nachträgen, Übergabeprotokollen und dem Schriftwechsel zu Mängeln.
• Die Mietkautionen mit dem Nachweis, wo das Geld angelegt ist.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre mit Belegen, damit die nächste Abrechnung daran anknüpfen kann.
• Zählerstände, Wartungsverträge und Zugangsdaten für die Fernablesung der Zähler.
• Offene Forderungen gegen Mieter mit Mahnstand und Verjährungsdaten.
• Schlüssel und Zugangskarten, einzeln gezählt und quittiert.

Die Mietkaution ist der heikelste Posten. Sie gehört wirtschaftlich dem Mieter und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Lassen Sie sich den Nachweis über das Kautionskonto geben, nicht nur eine Summe in einer Liste.

Darf ich das Hausgeld im Streit einbehalten?

Nein, im Streit dürfen Sie das Hausgeld nicht einbehalten. Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer für die Kosten des Hauses zahlt. Wer mit der Verwaltung streitet und das Hausgeld kürzt, um Druck zu machen, macht einen teuren Fehler. Der Bundesgerichtshof hat im November 2025 entschieden, dass Eigentümer das Hausgeld nicht zurückhalten dürfen, auch wenn sie selbst Ansprüche haben.

Das gilt sogar, wenn der Anspruch anerkannt oder gerichtlich zugesprochen wurde. Im entschiedenen Fall ging es um den Anspruch auf die Jahresabrechnung. Selbst wer diesen Anspruch eingeklagt und gewonnen hat, darf das Hausgeld nicht einbehalten.

Der Grund liegt in der Aufgabe des Hausgelds. Die Eigentümergemeinschaft bezahlt daraus laufende Rechnungen von Versorgern, Versicherern und Handwerkern. Fehlt das Geld, trifft es die übrigen Eigentümer, denn sie haften anteilig für die Schulden der Eigentümergemeinschaft. Ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft gibt es nicht.

Wie kündige ich meine Genossenschaftswohnung?

Bei einer Wohnungsgenossenschaft gibt es keinen Verwaltervertrag, den Sie kündigen könnten. Sie sind auf zwei Arten mit der Genossenschaft verbunden: Sie sind Mitglied, und Sie haben einen Vertrag über Ihre Wohnung. Beides endet getrennt und zu verschiedenen Zeitpunkten.

Die Mitgliedschaft kündigen Sie schriftlich oder per E-Mail, die Satzung darf aber einen unterschriebenen Brief verlangen. Möglich ist die Kündigung nur zum Ende eines Geschäftsjahres, also des Wirtschaftsjahres der Genossenschaft, und sie muss mindestens 3 Monate vorher eingehen. Die Satzung kann eine längere Frist von höchstens 5 Jahren vorsehen. Prüfen Sie diese Frist, bevor Sie planen.

Den Vertrag über die Wohnung kündigen Sie wie jeden Mietvertrag für Wohnraum. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Die längere Frist nach 5 und 8 Jahren gilt nur für den Vermieter, nicht für Sie.

Bei einer Wohnungsbaugesellschaft fallen die Schritte zur Mitgliedschaft und zur Auszahlung weg. Dort sind Sie Mieterin oder Mieter und sonst nichts, ohne Anteile und ohne Mitgliedschaft. Gekündigt wird nur der Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten.

Wann ist eine fristlose Kündigung der Hausverwaltung möglich?

Jeder Dienstvertrag lässt sich aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen, wenn dem Kündigenden nicht zuzumuten ist, bis zum regulären Ende weiterzumachen. Das gilt für den Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter ebenso wie für Ihren eigenen Vertrag über die Wohnung.

Die Falle steckt in der Frist. Sie haben nur 2 Wochen, gerechnet ab dem Tag, an dem Sie von den entscheidenden Tatsachen erfahren. Wer Verfehlungen monatelang sammelt und dann alle auf einmal geltend macht, steht mit den älteren nicht mehr gut da. Auf Verlangen müssen Sie den Grund unverzüglich schriftlich mitteilen.

Bei der Verwaltung des ganzen Hauses kündigt die Eigentümergemeinschaft, und dafür braucht es einen Beschluss. Die Zeit ist deshalb knapp. Ob ein Vorfall als wichtiger Grund reicht und wann die 2 Wochen zu laufen begannen, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vor der Versammlung von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen.