Gilt bei einer Genossenschaftswohnung das Mietrecht?
Ja. Viele Genossenschaften nennen die Miete Nutzungsgebühr und geben dem Vertrag einen eigenen Namen. Rechtlich ändert das nichts. Sie mieten eine Wohnung, und das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, gilt für Sie wie für jeden anderen Mieter.
Bei Ihnen gelten zwei Regelwerke nebeneinander. Als Mitglied gehört Ihnen ein Anteil an der Genossenschaft, dafür gilt das Genossenschaftsrecht. Als Bewohner haben Sie ein Mietverhältnis, dafür gilt das Mietrecht. Die Nutzungsgebühr gehört zum Mietverhältnis.
Warum es bei Genossenschaften keinen Verwalter wie in einer Eigentümergemeinschaft gibt, steht bei der Hausverwaltung von Genossenschaften.
Wie stark darf die Nutzungsgebühr steigen?
Ohne besondere Vereinbarung kennt das Gesetz drei Wege, die Nutzungsgebühr zu erhöhen. Beim ersten gleicht sie die Gebühr an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Das ist die Miete, die in Ihrer Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Dabei darf sie höchstens 20 Prozent in drei Jahren aufschlagen, in Gebieten mit knappem Wohnraum 15 Prozent. Diese Gebiete bestimmt Ihre Landesregierung.
Beim zweiten Weg gibt sie Modernisierungskosten weiter, etwa für Umbauten, die Energie sparen. Die Jahresgebühr darf um 8 Prozent der Kosten steigen, die auf Ihre Wohnung entfallen. Die monatliche Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro. Reparaturkosten, die ohnehin nötig gewesen wären, zählen nicht mit. Beim dritten Weg passt sie die Vorauszahlung für Betriebskosten an.
| Art der Erhöhung | Höchstgrenze | Was zusätzlich gilt |
|---|---|---|
| Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete | 20 Prozent in 3 Jahren, in Gebieten mit knappem Wohnraum 15 Prozent | Das Schreiben frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung. Die neue Gebühr gilt frühestens nach 15 Monaten. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. |
| Modernisierung | 8 Prozent der Kosten auf die Jahresgebühr, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren, bei Miete unter 7 Euro höchstens 2 Euro | Für den Teil einer neuen Heizungsanlage höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren. Bei unzumutbarer Härte entfällt die Erhöhung. |
| Vorauszahlung für Betriebskosten | Anpassung auf eine angemessene Höhe | Erst nach einer Abrechnung, schriftlich oder per E-Mail. |
Ist Ihre Wohnung öffentlich gefördert, legt die Förderung die Miethöhe fest. Die Vergleichsmiete gilt dort nicht.
So läuft eine Erhöhung der Nutzungsgebühr ab
Eine Erhöhung geschieht nicht von allein. Die Genossenschaft braucht Ihre Zustimmung oder ein Urteil.
Die Genossenschaft schreibt Ihnen
Sie muss die Erhöhung schriftlich oder per E-Mail verlangen und begründen, zum Beispiel mit dem Mietspiegel, einem Gutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mieten in Ihrer Gemeinde.
Sie prüfen den Betrag
Vergleichen Sie den neuen Betrag mit dem Mietspiegel. Prüfen Sie, ob die Gebühr in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigt und ob seit der letzten Erhöhung 15 Monate vergangen sind.
Sie antworten bis Ende des übernächsten Monats
Die Frist endet mit dem zweiten Kalendermonat nach dem Eingang des Schreibens. Kommt es im März an, haben Sie bis zum 31. Mai Zeit. Stimmen Sie zu, zahlen Sie ab Juni mehr.
Ohne Zustimmung geht es vor Gericht
Stimmen Sie nicht zu, kann die Genossenschaft innerhalb von drei weiteren Monaten auf Ihre Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die Erhöhung berechtigt ist. Hat sie das Schreiben fehlerhaft verfasst, darf sie es im Verfahren verbessern. Ihre zwei Monate zum Überlegen bleiben Ihnen trotzdem.
Warum zahlt der Nachbar eine andere Nutzungsgebühr?
Nach Angaben der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland hängt die Nutzungsgebühr von Größe, Lage und Zustand der Wohnung ab. Teilweise hängt sie auch von der Einlage ab, also dem Geld, das Sie als Mitglied eingezahlt haben. Zwei gleich große Wohnungen können deshalb verschieden viel kosten.
Eine Genossenschaft gehört ihren Mitgliedern und soll sie nach dem Genossenschaftsgesetz fördern, hier mit Wohnraum. Sie darf Mitglieder nicht willkürlich ungleich behandeln und muss Unterschiede sachlich begründen können.
Der Bundesgerichtshof hat 2009 einen solchen Fall entschieden. Eine Genossenschaft verlangte nur von einer Mieterin mehr Nutzungsgebühr, weil nur sie nach Bauarbeiten die Miete gemindert hatte. Die anderen hatten darauf verzichtet und blieben verschont. Das Gericht fand das zulässig, weil es einen sachlichen Grund gab.
Ohne sachlichen Grund dürfen Sie verlangen, so gestellt zu werden wie die bevorzugten Mitglieder.
Kann die Genossenschaft mir kündigen?
Die Genossenschaft braucht für eine Kündigung wie jeder Vermieter einen berechtigten Grund. Eine Kündigung, nur um mehr Nutzungsgebühr zu bekommen, ist ausgeschlossen. Sie muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen.
Wegen Eigenbedarf kann Ihnen die Genossenschaft in aller Regel nicht kündigen. Eigenbedarf heißt, dass der Vermieter selbst oder seine Familie einziehen will. Eine Genossenschaft kann das nicht. Auch der Wohnungswunsch eines anderen Mitglieds zählt laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2003 meist nicht, solange Sie sich an den Vertrag halten.
Anders ist es, wenn Sie austreten oder ausgeschlossen werden. Dann entfällt der Grund für Ihre bevorzugte Versorgung mit Wohnraum, und die Genossenschaft darf kündigen, wenn sie die Wohnung für ein anderes Mitglied braucht. Ausschließen darf sie Sie nur aus Gründen, die in der Satzung stehen, den Regeln Ihrer Genossenschaft.
Haben Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag erheblich verletzt, zum Beispiel lange keine Nutzungsgebühr gezahlt?
Dann hat die Genossenschaft einen Kündigungsgrund. Holen Sie sofort Rat beim Mieterverein oder bei einem Anwalt.
Sind Sie aus der Genossenschaft ausgetreten oder ausgeschlossen worden?
Dann darf die Genossenschaft kündigen, wenn sie die Wohnung für ein anderes Mitglied braucht. Lassen Sie sich beraten.
Dann kann die Genossenschaft Ihnen in aller Regel nicht kündigen. Eigenbedarf gibt es bei ihr nicht, und der Wunsch eines anderen Mitglieds nach Ihrer Wohnung genügt meist nicht.
Kündigt die Genossenschaft berechtigt, beträgt ihre Frist 3 Monate. Nach 5 Jahren Mietdauer sind es 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate.
| Sie wohnen seit | Kündigungsfrist der Genossenschaft |
|---|---|
| weniger als 5 Jahren | 3 Monate |
| 5 Jahren bis unter 8 Jahren | 6 Monate |
| 8 Jahren oder länger | 9 Monate |
Wie rechnet die Genossenschaft die Betriebskosten ab?
Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Hauses, die die Genossenschaft nach Ihrem Vertrag auf Sie umlegen darf. Der Vertrag kann Vorauszahlungen oder eine Pauschale vorsehen. Über Vorauszahlungen muss die Genossenschaft jedes Jahr abrechnen.
- Abrechnung der Genossenschaft: spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungsjahres.
- Ihre Einwendungen: innerhalb von 12 Monaten nach Eingang der Abrechnung.
- Belege: Auf Ihr Verlangen muss die Genossenschaft Ihnen Einsicht geben, auch elektronisch.
Endet das Abrechnungsjahr am 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2026 bei Ihnen sein. Kommt sie später, darf die Genossenschaft keine Nachzahlung mehr verlangen, außer sie kann nichts für die Verspätung.
Welche Kostenarten die Genossenschaft umlegen darf und wie die Fristen im Einzelnen laufen, steht bei der Betriebskostenabrechnung für Vermieter.
Häufige Fragen
Gilt für eine Genossenschaftswohnung dasselbe Mietrecht wie für andere Mietwohnungen?
Ja, für eine Genossenschaftswohnung gilt das normale Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wie die Genossenschaft den Vertrag oder die Miete nennt, ist für das Mietrecht unerheblich. Zusätzlich gelten für Sie als Mitglied die Regeln des Genossenschaftsrechts.
Muss ich einer Erhöhung der Nutzungsgebühr meiner Genossenschaft zustimmen?
Sie müssen der Erhöhung der Nutzungsgebühr nur zustimmen, wenn sie berechtigt ist. Stimmen Sie bis Ende des übernächsten Monats nach Eingang des Schreibens nicht zu, kann die Genossenschaft innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Wie oft darf eine Genossenschaft die Nutzungsgebühr erhöhen?
Eine Genossenschaft darf die Nutzungsgebühr frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung erneut anheben, und die neue Gebühr gilt frühestens nach 15 Monaten. In 3 Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit knappem Wohnraum um 15 Prozent.
Darf eine Wohnungsgenossenschaft wegen Eigenbedarf kündigen?
Nein, eine Wohnungsgenossenschaft kann in aller Regel nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Sie kann selbst nicht einziehen, und der Wohnungswunsch eines anderen Mitglieds zählt laut Bundesgerichtshof meist nicht. Anders ist es, wenn das Mitglied austritt oder ausgeschlossen wird.
Wie lange hat eine Genossenschaft Zeit für die Betriebskostenabrechnung?
Eine Genossenschaft muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungsjahres mitteilen. Danach darf sie keine Nachzahlung mehr verlangen, außer sie hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ihre Einwendungen können Sie 12 Monate lang erheben.