Beschluss anfechten in der WEG, Frist ein Monat

Welche Frist gilt, um einen Beschluss anzufechten?

Sie haben 1 Monat Zeit. Das verlangt das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Der Monat beginnt mit der Versammlung, in der der Beschluss gefallen ist, nicht erst mit dem Protokoll. Ein Beispiel: Wurde der Beschluss am 12. Mai gefasst, muss Ihre Klage bis zum 12. Juni beim Gericht eingehen. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag.

Die Begründung dürfen Sie nachreichen, aber nur bis 2 Monate nach dem Beschluss. Im Beispiel ist das der 12. Juli. Beide Fristen stehen im Gesetz. Nur wenn Sie eine Frist ohne eigenes Verschulden versäumt haben, kann das Gericht Ihnen ausnahmsweise erlauben, sie nachzuholen.

Entscheidend ist, dass die Klage rechtzeitig beim Gericht eingeht und danach zügig der Eigentümergemeinschaft zugestellt wird. Bei einem Umlaufbeschluss ohne Versammlung ist der Fristbeginn schwerer zu bestimmen, weil es keinen gemeinsamen Termin gibt.

Gegen wen richtet sich die Klage, und wo?

Sie verklagen nicht Ihre Nachbarn, sondern die Eigentümergemeinschaft. Im Klageschreiben nennen Sie die Gemeinschaft mit der Adresse des Hauses. Vertreten wird sie vom Verwalter. Früher mussten Kläger alle übrigen Eigentümer verklagen. Das ist vorbei.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Haus liegt. Vor dem Amtsgericht müssen Sie sich nicht von einem Anwalt vertreten lassen. Der Verwalter muss die anderen Eigentümer unverzüglich über Ihre Klage informieren. Klagen mehrere Eigentümer gegen denselben Beschluss, verbindet das Gericht die Verfahren. Das Urteil gilt für alle Eigentümer, auch für die, die nicht geklagt haben.

Welche Gründe reichen für eine Anfechtung?

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft das Haus fair und vernünftig verwaltet: im Interesse aller Eigentümer und so, wie es Gesetz, Gemeinschaftsordnung und frühere Beschlüsse vorsehen. Ein Beschluss, der davon abweicht, ist angreifbar.

• Der Beschluss verstößt gegen das Gesetz oder gegen die Gemeinschaftsordnung, also die Regeln Ihrer Eigentümergemeinschaft.
• Er widerspricht dem Interesse aller Eigentümer, zum Beispiel weil er einzelne ohne sachlichen Grund benachteiligt.
• Bei der Einladung oder Abstimmung ist ein Fehler passiert, etwa wurde ein Eigentümer nicht eingeladen, oder das Thema stand nicht in der Einladung.

Ein Beispiel liefert der Bundesgerichtshof 2025. Nach der Gemeinschaftsordnung zahlten nur die Eigentümer mit Stellplatz für das Dach der Tiefgarage. Die Eigentümer beschlossen, alle an den Kosten der Sanierung zu beteiligen. Nach dem Gericht widerspricht ein solcher Beschluss in der Regel einer ordentlichen Verwaltung, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertigt ihn.

Ob ein Fehler für einen Erfolg genügt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vor der Klage von einem Anwalt prüfen.

Wann ist ein Beschluss nichtig?

Nichtig ist ein Beschluss, wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf die die Eigentümer nicht verzichten können. Er gilt dann von Anfang an nicht. Für die Klage, mit der ein Gericht die Nichtigkeit feststellt, gibt es keine Frist. Das ist aber nur bei schweren Fehlern der Fall. Nichtig können zum Beispiel Beschlüsse sein, die in unentziehbare Rechte der Eigentümer eingreifen.

Seit der Reform 2020 sind manche Beschlüsse nur noch anfechtbar, die früher nichtig waren. Der Bundesgerichtshof hat das 2025 an einem Beispiel gezeigt: Ein Beschluss, der bisher befreite Eigentümer an Kosten beteiligt, war nach altem Recht wegen fehlender Zuständigkeit nichtig. Heute besteht diese Zuständigkeit. Der Beschluss lässt sich nur noch innerhalb der Monatsfrist angreifen.

Fehler bei der Einladung machen einen Beschluss in der Regel ebenfalls nur anfechtbar und nicht nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof 2024 entschieden.

Was kostet es, einen Beschluss anzufechten?

Die Kosten richten sich nach dem Wert der Sache. Bei einer Klage gegen einen Beschluss zählt das Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung. Der Wert darf aber das 7,5-Fache Ihres eigenen Interesses nicht übersteigen und nicht über dem Verkehrswert Ihrer Wohnung liegen, also über ihrem Marktwert.

Ein Beispiel: Die Eigentümer beschließen eine Sanierung für 20.000 Euro, auf Sie entfallen 2.000 Euro. Das 7,5-Fache Ihres Interesses sind 15.000 Euro, also liegt der Wert bei 15.000 Euro. Das Gericht verlangt dann 1.032 Euro, jeder Anwalt bekommt 1.925 Euro, jeweils ohne Umsatzsteuer. Verlieren Sie, zahlen Sie zusammen 4.882 Euro.

Wer verliert, trägt die Kosten des Gerichts und die Anwaltskosten der Gegenseite. Wer gewinnt, bekommt sie in der Regel erstattet. Klagen Sie ohne eigenen Anwalt, sparen Sie 1.925 Euro, riskieren aber bei einer Niederlage weiter das Gericht und den Anwalt der Gegenseite, hier zusammen 2.957 Euro.