Was gehört zum Sondereigentum und was gehört allen?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie zwei Dinge auf einmal. Das eine ist das Sondereigentum, also die Wohnung selbst, die Ihnen allein gehört. Das andere ist ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, also am Grundstück und an allen Gebäudeteilen, die nicht zu einer Wohnung gehören. Beides zusammen heißt im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, Wohnungseigentum.
Die Grenze verläuft nicht an der Wohnungstür. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Hauses nötig sind, gehören immer allen, ebenso Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch. Das gilt auch, wenn sie mitten in Ihrer Wohnung liegen. Die tragende Wand im Wohnzimmer gehört allen, die Tapete darauf gehört Ihnen. Im Einzelnen legt das die Teilungserklärung fest, die Urkunde, die das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt.
| Bauteil | Gehört in der Regel | Wer beauftragt die Reparatur |
|---|---|---|
| Tragende Wände, Decken, Fundament, Dach | allen Eigentümern | die Eigentümergemeinschaft über ihren Verwalter |
| Fenster | allen Eigentümern, weil sie das Aussehen des Hauses bestimmen | die Eigentümergemeinschaft, wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt |
| Innentüren, Bodenbelag, Tapete, Einbauküche | Ihnen | Sie selbst oder Ihre Sondereigentumsverwaltung |
| Heizkörper in der Wohnung | meist Ihnen, die Leitungen im Haus gehören allen | geteilt: den Heizkörper beauftragen Sie, die Leitungen die Eigentümergemeinschaft |
| Balkon | Konstruktion und Abdichtung gehören allen, der Belag meist Ihnen | geteilt: Konstruktion und Abdichtung die Eigentümergemeinschaft, den Belag Sie |
Ist in Ihrer Wohnung etwas kaputt, klären Sie zuerst, wer zuständig ist. Beschreiben Sie den Schaden mit Ort, Datum und Fotos, bevor Sie jemanden anrufen.
Gehört das kaputte Teil allein zu Ihrer Wohnung, etwa Tapete, Bodenbelag oder Innentür?
Dann ist es Sondereigentum. Sie oder Ihre Sondereigentumsverwaltung beauftragen die Reparatur, und Sie tragen die Kosten.
Dient das Teil dem Bestand, der Sicherheit oder dem gemeinsamen Gebrauch des Hauses, etwa Wand, Dach oder Leitungen im Haus?
Dann gehört es allen. Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft beauftragt die Reparatur, und die Eigentümergemeinschaft zahlt sie aus dem Hausgeld.
Dann ist die Zuordnung unklar, so bei Balkon oder Heizkörper. Melden Sie den Schaden beiden Verwaltungen schriftlich und lesen Sie die Teilungserklärung, bevor Sie beauftragen.
Lassen Sie die Ursache klären, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Wer beauftragt, ohne zuständig zu sein, trägt die Rechnung selbst.
Was macht eine Sondereigentumsverwaltung für Sie?
Eine Sondereigentumsverwaltung arbeitet nur für Sie als Eigentümer Ihrer Wohnung. Sie wird oft auch Mietverwaltung genannt. Mit der Eigentümergemeinschaft hat sie nichts zu tun. In der Eigentümerversammlung vertritt sie Sie nur, wenn Sie ihr eine Vollmacht geben, und die muss schriftlich oder per E-Mail vorliegen.
- Mietersuche, Auswahl und Abschluss des Mietvertrags in Ihrem Namen.
- Einzug der Miete, Mahnungen und Überwachung der Zahlungen.
- Anlage der Mietkaution, getrennt von Ihrem eigenen Vermögen.
- Jährliche Betriebskostenabrechnung für den Mieter und Prüfung seiner Einwendungen.
- Annahme und Bearbeitung von Mängelmeldungen aus der Wohnung.
- Vorbereitung von Mieterhöhungen und deren Begründung.
- Wohnungsübergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselquittung.
Wer haftet, wenn eine Verwaltung Fehler macht?
Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Verwaltungsarten ist der Auftraggeber, und er bestimmt die Haftung. Verletzt die Sondereigentumsverwaltung ihre Pflichten, haftet sie Ihnen direkt, denn Sie sind ihr Vertragspartner.
Beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft ist das anders. Sein Vertrag besteht nur mit der Eigentümergemeinschaft, und Ansprüche aus diesem Vertrag hat deshalb allein die Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Das hat der Bundesgerichtshof 2024 entschieden. Hat der Verwalter Ihnen einen Schaden zugefügt, muss in der Regel die Eigentümergemeinschaft für Sie vorgehen. Lassen Sie sich in einem solchen Fall anwaltlich beraten.
Braucht eine Sondereigentumsverwaltung eine Erlaubnis?
Ja. Wer beruflich das gemeinsame Eigentum einer Eigentümergemeinschaft verwaltet oder für andere vermietete Wohnungen betreut, braucht eine Erlaubnis der Behörde. Das Gesetz fasst beide Tätigkeiten unter dem Begriff Wohnimmobilienverwalter zusammen.
Auch wer nur einzelne vermietete Eigentumswohnungen betreut, braucht deshalb die Erlaubnis. Dazu kommen eine Berufshaftpflichtversicherung, die Vermögensschäden abdeckt, also reine Geldschäden, und eine Weiterbildung von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Die Versicherung muss mindestens 500.000 Euro je Schadensfall abdecken. Fragen Sie vor der Beauftragung nach der Erlaubnis und dem Versicherungsnachweis.
Nur für die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften gibt es außerdem den zertifizierten Verwalter. So darf sich nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat. Für Ihre einzelne Wohnung können Sie ein Zertifikat nicht verlangen, Sie dürfen aber danach fragen.
Wie wird aus der Hausgeldabrechnung eine Betriebskostenabrechnung?
Wer vermietet, hat zwei Abrechnungen mit unterschiedlichem Inhalt und Zeitplan. Die Hausgeldabrechnung, die Abrechnung Ihrer monatlichen Vorschüsse an die Eigentümergemeinschaft, zeigt, was Sie für das Haus schulden. Die Betriebskostenabrechnung zeigt, was Ihr Mieter Ihnen schuldet, im Alltag heißt sie oft Nebenkostenabrechnung. Die zweite entsteht aus der ersten, aber nicht durch Abschreiben, denn Verwaltungskosten und Reparaturen dürfen Sie dem Mieter nicht berechnen. Welche Positionen Sie auf den Mieter umlegen dürfen, hängt vom Mietvertrag ab.
Die Frist ist der harte Teil. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, für das Jahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Danach können Sie keine Nachforderung mehr stellen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat umgekehrt ebenfalls zwölf Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben.
Seit 2023 tragen Sie als Vermieter außerdem einen Teil der CO2-Kosten für das Heizen. Das Gesetz teilt Gebäude nach ihrem CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr in zehn Stufen ein. Unter 12 Kilogramm trägt der Mieter alles, ab 52 Kilogramm tragen Sie 95 Prozent. Eine Vereinbarung, nach der der Mieter mehr zahlt, ist unwirksam. In die Heizkostenabrechnung gehören der Anteil des Mieters, die Einstufung des Hauses und die Berechnungsgrundlagen.
Was gilt, wenn eine Firma beide Verwaltungen übernimmt?
In manchen Häusern betreut eine Firma sowohl das gemeinsame Eigentum als auch einzelne Wohnungen. Das ist praktisch, weil eine Stelle beide Seiten eines Mangels kennt. Es bleiben aber zwei Verträge mit zwei Auftraggebern.
| Merkmal | Als Verwaltung der Eigentümergemeinschaft | Als Sondereigentumsverwaltung |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Die Eigentümergemeinschaft | Sie als einzelner Eigentümer |
| Ende der Zusammenarbeit | Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung | Kündigung durch Sie, nach den Fristen im Vertrag |
| Haftung bei Pflichtverletzung | Gegenüber der Eigentümergemeinschaft, nicht direkt gegenüber Ihnen | Direkt gegenüber Ihnen |
| Wer das Honorar zahlt | Die Eigentümergemeinschaft, umgelegt über das Hausgeld | Sie persönlich |
| Auf den Mieter umlegbar | Nein | Nein |
Ein Interessenkonflikt entsteht, wenn ein Mangel an der Grenze zwischen Ihrer Wohnung und dem Haus liegt, etwa ein Feuchteschaden zwischen Außenwand und Innenputz. Dieselbe Firma müsste dann für die Eigentümergemeinschaft möglichst wenig und für Sie möglichst viel durchsetzen. Halten Sie in einem solchen Fall die Rollen schriftlich auseinander und lassen Sie die Ursache von einem unabhängigen Fachmann klären.
Gibt es die Sondereigentumsverwaltung bei Genossenschaften?
Nein. Beide Verwaltungsarten setzen voraus, dass im Haus Wohnungseigentum besteht, also einzelne Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören. Gehört das ganze Haus einer Wohnungsgenossenschaft oder einer Wohnungsbaugesellschaft, gibt es weder Sondereigentum noch eine Eigentümergemeinschaft. Die Unternehmen verwalten ihre eigenen Häuser, und die Bewohner sind Mieter oder Mitglieder, nicht Eigentümer.
Bei einer Genossenschaft sind Sie zugleich Mitglied und Bewohner. Als Mitglied zahlen Sie einen Genossenschaftsanteil, dessen Höhe die Satzung festlegt, also die Grundregeln der Genossenschaft. In der Generalversammlung, der Versammlung aller Mitglieder, hat jedes Mitglied eine Stimme. Ihr Wohnen selbst beruht auf einem Vertrag über die Nutzung der Wohnung gegen Entgelt, auf den Wohnraummietrecht anzuwenden ist.
Für Mieter einer Wohnungsbaugesellschaft gelten die Regeln der Wohnraummiete, zum Beispiel die Frist von zwölf Monaten für die Betriebskostenabrechnung. Über eine Sanierung entscheidet die Geschäftsführung des Unternehmens, nicht die Bewohner.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung?
Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, kurz WEG-Verwaltung, betreut das gemeinsame Eigentum im Auftrag der Eigentümergemeinschaft, die Sondereigentumsverwaltung eine einzelne Wohnung im Auftrag ihres Eigentümers. Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt Vermietung, Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung und Mängelmeldungen. Es sind zwei getrennte Verträge mit zwei Auftraggebern, auch wenn dieselbe Firma beide ausführt.
Gehören Fenster zum Sondereigentum oder zum gemeinsamen Eigentum?
Fenster gehören in der Regel zum gemeinsamen Eigentum der Eigentümergemeinschaft, weil sie das Aussehen des Hauses bestimmen. Entscheidend ist die Teilungserklärung der jeweiligen Anlage, die eine andere Zuordnung treffen kann. Bei Streit über die Zuordnung lassen Sie sich anwaltlich beraten.
Braucht eine Mietverwaltung eine behördliche Erlaubnis?
Ja, auch eine Mietverwaltung braucht eine Erlaubnis der Behörde. Das Gesetz erfasst die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften und die Verwaltung von Mietverhältnissen über Wohnungen für andere. Wer nur einzelne vermietete Wohnungen betreut, braucht deshalb ebenfalls Erlaubnis, Berufshaftpflichtversicherung und Weiterbildung.
Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Die CO2-Kosten für das Heizen werden nach einem Stufenmodell mit zehn Stufen aufgeteilt. Je mehr CO2 ein Haus je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausstößt, desto mehr trägt der Vermieter. Unter 12 Kilogramm zahlt der Mieter alles, ab 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent.
Kann ein Vermieter die Hausgeldabrechnung einfach an den Mieter weitergeben?
Nein, ein Vermieter kann die Hausgeldabrechnung nicht einfach an den Mieter weitergeben. Sie enthält Positionen, die sich nicht umlegen lassen, vor allem die Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Aus ihr muss eine eigene Betriebskostenabrechnung entstehen, die nur umlegbare Kosten enthält und dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugeht.
Gibt es bei einer Wohnungsgenossenschaft eine Sondereigentumsverwaltung?
Nein, bei einer Wohnungsgenossenschaft gibt es weder Sondereigentumsverwaltung noch die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Der Genossenschaft gehört das ganze Haus, und die Bewohner sind Mitglieder und Mieter. Die Genossenschaft verwaltet ihre Häuser selbst, und der Vorstand vertritt sie nach außen.