Woraus besteht das Hausgeld?
Das Hausgeld ist der Betrag, den Sie jeden Monat an die Eigentümergemeinschaft überweisen. Es deckt die laufenden Kosten des Hauses und den Beitrag zur Rücklage, dem Sparkonto der Gemeinschaft für spätere Reparaturen.
Wie hoch es ist, beschließen die Eigentümer mit dem Wirtschaftsplan. Das ist die Schätzung der Einnahmen und Ausgaben für ein Kalenderjahr. Der Verwalter stellt sie auf, und die Versammlung beschließt darüber.
| Bestandteil | Beispiele |
|---|---|
| Betriebskosten | Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Heizung |
| Versicherungen | Gebäudeversicherung gegen Schäden durch Feuer, Sturm und Leitungswasser |
| Wartung und Instandhaltung | Pflege von Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Heizungsanlage und Außenanlagen |
| Verwaltung | Honorar der Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Kosten der Versammlung |
| Rücklage | Sparguthaben für Dach, Fassade oder Heizung |
| Sonstiges | Winterdienst, Schädlingsbekämpfung, Sicherheitstechnik |
Wie hoch ist das Hausgeld?
Eine belegte Durchschnittszahl für ganz Deutschland nennen wir nicht, weil uns dafür keine geprüfte Quelle mit Stand vorliegt. Ihr eigener Betrag steht im Wirtschaftsplan und in Ihrer Jahresabrechnung.
Einen Anhaltspunkt für die laufenden Betriebskosten liefert der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Mieter zahlten 2024 im Schnitt 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat an Betriebskosten. Für Heizung und Warmwasser allein nennt der Verband im Schnitt 1,32 Euro.
Das Hausgeld ist damit nicht gleichzusetzen. Verwaltung und Rücklage kommen hinzu, und Ihr Haus kann von diesen Durchschnitten deutlich abweichen.
Ausgaben schätzen
Der Verwalter schätzt die Ausgaben des kommenden Kalenderjahres, getrennt nach Kostenarten.
Rücklage einplanen
Zu den Ausgaben kommt der geplante Beitrag zur Rücklage.
Kosten verteilen
Die Summe wird nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel auf die Wohnungen aufgeteilt, bei jeder Kostenart mit Ihrem Anteil.
Plan beschließen
Die Eigentümer beschließen den Wirtschaftsplan mit Mehrheit. Damit steht Ihr Jahresbetrag fest.
Monatsbetrag zahlen
Ihr Jahresbetrag geteilt durch 12 ergibt das Hausgeld, das Sie jeden Monat überweisen.
Am Jahresende gleicht die Abrechnung die Schätzung aus. Wer zu wenig gezahlt hat, zahlt nach, und wer zu viel gezahlt hat, bekommt Geld zurück. Wie Sie die Jahresabrechnung der WEG prüfen, lässt sich in fünf Schritten erledigen.
Weil jedes Haus anders rechnet, sehen Sie vor dem Kauf einer Wohnung den aktuellen Wirtschaftsplan, die Abrechnungen der letzten drei Jahre und den jüngsten Vermögensbericht an. So erkennen Sie, wie sich das Hausgeld entwickelt hat und wie viel Rücklage vorhanden ist.
Welche Verteilungsschlüssel gibt es?
Der Verteilungsschlüssel legt fest, welchen Anteil einer Kostenart Sie tragen. Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, kennt eine Grundregel: Jeder Eigentümer trägt die Kosten nach seinem Eigentumsanteil, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen wurde.
Der Eigentumsanteil ist Ihr Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, also am Grundstück, am Dach, am Treppenhaus und an allem, was nicht zu einer einzelnen Wohnung gehört. Er steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist als Bruch mit Tausendsteln wie 43/1.000. Die Teilungserklärung ist das Dokument, das Ihr Haus in Wohnungen aufteilt.
Der Anteil orientiert sich meist an der Größe der Wohnung. Er kann aber auch Etage oder Lage zum Garten berücksichtigen, so der Verband wohnen im eigentum.
Daneben kommen weitere Schlüssel vor. Bei Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden. Der Rest richtet sich nach der Wohn- oder Nutzfläche.
| Schlüssel | So wird verteilt | Wofür er vorkommt |
|---|---|---|
| Eigentumsanteil | Nach Ihrem Bruchteil aus der Teilungserklärung | Grundregel für alle Kosten, solange nichts anderes gilt |
| Wohnfläche | Nach Quadratmetern im Verhältnis zur Gesamtfläche | Zum Beispiel für Erhaltungskosten, wenn die Gemeinschaftsordnung das so vorsieht |
| Zahl der Wohnungen | Gleicher Betrag je Wohnung | Verwaltungskosten, auch Kosten für gleich große Balkone |
| Zahl der Bewohner | Nach Personen im Haushalt | Zum Beispiel Müllgebühren |
| Verbrauch | Nach gemessenem Verbrauch | Kosten, die sich einzeln messen lassen |
| Heizung und Warmwasser | 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche | Verbindlich nach der Heizkostenverordnung |
| Nur bestimmte Eigentümer | Nur wer eine Sache nutzt, zahlt ihre Kosten | Zum Beispiel eine Tiefgarage, die nur die Stellplatzinhaber bezahlen |
Warum zahlt der Nachbar bei gleicher Größe anders?
Bei gleich großen Wohnungen unterscheiden sich die Beträge aus vier Gründen.
- Der Eigentumsanteil weicht von der Wohnfläche ab. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschied, entsprach ein Hundertstel des Eigentums bei den Wohnungen etwa 25 Quadratmetern und bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 Quadratmetern.
- Der Verbrauch ist verschieden. Mindestens die Hälfte der Heizkosten wird nach Verbrauch verteilt, wer mehr heizt, zahlt also mehr.
- Manche Kosten tragen nur bestimmte Eigentümer. In einer Anlage, über die der Bundesgerichtshof 2025 entschied, bezahlten nur die Eigentümer mit Stellplatz die Instandhaltung der Garagenhalle.
- Die Eigentümer haben für einzelne Kostenarten einen eigenen Schlüssel beschlossen, zum Beispiel für die Verwaltungskosten je Wohnung.
Fragen Sie den Verwalter, nach welchem Schlüssel jede Kostenart in Ihrer Abrechnung verteilt wurde. Vergleichen Sie die Antwort mit den Angaben Ihres Nachbarn.
Darf die Eigentümergemeinschaft den Schlüssel ändern?
Ja, mit einfacher Mehrheit, aber nur für einzelne Kosten oder Kostenarten. Das erlaubt das WEG seit der Reform von 2020. Der Bundesgerichtshof hat 2025 klargestellt, dass die Mehrheit auch den Schlüssel für die Zuführung zur Rücklage ändern darf.
Der neue Schlüssel muss fair sein. Er muss den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. Ein Gericht prüft das genau und nicht nur auf Willkür. So hat es der Bundesgerichtshof im April 2026 entschieden.
Ein Beispiel aus diesem Urteil zeigt, was das in Euro bedeutet. Eine Anlage mit 15 Wohnungen beschloss für die Instandsetzung der Heizung eine Sonderumlage von 25.000 Euro. Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zusatzzahlung. Die Eigentümer wollten den Betrag durch 15 teilen. Eine Wohnung mit 43/1.000 Eigentumsanteil hätte nach Anteil 1.075 Euro gezahlt und nach Wohnungen 1.666,67 Euro.
| Verteilung | Anteil der Wohnung | Unterschied |
|---|---|---|
| Nach Eigentumsanteil (4,3 Prozent von 25.000 Euro) | 1.075 Euro | Ausgangswert |
| Nach Wohnungen (1 von 15) | 1.666,67 Euro | Rund 55 Prozent mehr |
Das Gericht hielt den Beschluss deshalb für sehr wahrscheinlich unzulässig, sofern das Größenverhältnis der Wohnungen etwa den Eigentumsanteilen entspricht. Eine Mehrbelastung von rund 55 Prozent müsse die Wohnung nicht hinnehmen. Bei einem allgemeinen Wechsel zu gleichen Beträgen je Wohnung für alle Erhaltungsmaßnahmen sind schon Mehrkosten um die 5 Prozent für kleinere Wohnungen nicht zumutbar. Sind alle Wohnungen ungefähr gleich groß, ist ein Betrag je Wohnung dagegen unbedenklich.
Geht es um Heizung oder Warmwasser?
Dann gelten die Regeln der Heizkostenverordnung: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch. Ein Beschluss darf davon nicht abweichen.
Belastet der neue Schlüssel einzelne Eigentümer ohne guten Grund spürbar mehr?
Dann ist der Beschluss angreifbar. Klagen Sie innerhalb von 1 Monat nach der Versammlung, sonst gilt der neue Schlüssel weiter.
Dann darf die Mehrheit den Schlüssel ändern, und der Beschluss gilt.
Gilt in Ihrer Anlage eine Kostentrennung, etwa nur für Stellplatzinhaber, ist es in der Regel unzulässig, alle Eigentümer zu beteiligen. Eine Ausnahme gilt, wenn es einen sachlichen Grund gibt, zum Beispiel wenn ein Schaden aus dem übrigen Gemeinschaftseigentum stammt. Das entschied der Bundesgerichtshof 2025.
Wann können Sie selbst einen anderen Schlüssel verlangen?
Jeder Eigentümer kann eine andere Regelung verlangen, wenn ihn die geltende aus schwerwiegenden Gründen unangemessen belastet. Das Wohnungseigentumsgesetz legt dafür einen strengen Maßstab an.
Als Regel nennt der Bundesgerichtshof eine Grenze. Weicht Ihr Anteil an der Gesamtfläche des Hauses um mehr als 25 Prozent von Ihrem Eigentumsanteil ab, kommt ein Anspruch auf Änderung regelmäßig in Betracht. Voraussetzung ist, dass Sie deshalb entsprechend mehr zahlen.
- Anteile vergleichen: Teilen Sie Ihre Wohnfläche durch die Gesamtfläche aller Wohnungen und vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrem Eigentumsanteil.
- Mehrbelastung ausrechnen: Berechnen Sie, wie viel Sie im Jahr weniger zahlen würden, wenn nach der Fläche verteilt würde.
- Antrag stellen: Bitten Sie den Verwalter, Ihren Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen.
- Bei Ablehnung Rat holen: Gegen einen abgelehnten Antrag hat eine Klage nur Erfolg, wenn allein die beantragte Änderung vernünftig gewesen wäre. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Wie eine Sonderumlage beschlossen und nach einem Schlüssel verteilt wird, lesen Sie bei Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld einer Eigentumswohnung im Durchschnitt?
Eine belegte Durchschnittszahl für das Hausgeld einer Eigentumswohnung nennen wir nicht, weil uns dafür keine geprüfte Quelle mit Stand vorliegt. Der Betrag steht als Monatsbetrag im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Vor einem Kauf sollten Sie den aktuellen Wirtschaftsplan, die Abrechnungen der letzten drei Jahre und den jüngsten Vermögensbericht ansehen.
Nach welchem Schlüssel wird das Hausgeld einer Eigentümergemeinschaft verteilt?
Nach dem Eigentumsanteil jeder Wohnung wird das Hausgeld verteilt, wenn die Eigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen haben. Der Anteil steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch. Für einzelne Kostenarten gelten oft eigene Schlüssel, zum Beispiel der Verbrauch bei Heizung und Warmwasser.
Darf die Eigentümerversammlung den Verteilungsschlüssel für das Hausgeld ändern?
Ja, für einzelne Kostenarten reicht die einfache Mehrheit. Der neue Schlüssel muss fair sein und darf einzelne Eigentümer nicht ohne guten Grund benachteiligen. Gegen einen unfairen Beschluss können Sie innerhalb von 1 Monat nach der Versammlung klagen. Bei Heizung und Warmwasser müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden.
Warum steigt das Hausgeld einer Eigentumswohnung jedes Jahr?
Weil die Eigentümer den Monatsbetrag mit jedem neuen Wirtschaftsplan an die erwarteten Kosten anpassen, steigt das Hausgeld. Nach Finanztip steigt es regelmäßig mit den tatsächlichen Kosten, besonders bei höheren Energie- und Handwerkerpreisen. In der Jahresabrechnung sehen Sie, welche Kostenarten teurer geworden sind.
Darf ich das Hausgeld kürzen, wenn ich mit dem Verwalter unzufrieden bin?
Nein, das beschlossene Hausgeld müssen Sie zahlen, auch wenn Sie mit dem Verwalter oder mit Beschlüssen nicht einverstanden sind. Gegen einen Beschluss können Sie innerhalb von 1 Monat nach der Versammlung klagen. Die Zahlungspflicht bleibt bis zu einem endgültigen Urteil bestehen.