Wer fordert das Hausgeld ein, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?
Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Seine Höhe steht im Wirtschaftsplan, dem Kostenplan fürs Jahr, den die Eigentümer beschließen. Von diesem Geld bezahlt die Gemeinschaft die laufenden Kosten des Hauses und füllt die Rücklage für größere Reparaturen. Wie hoch das Hausgeld ausfällt und wer wie viel trägt, hängt vom Verteilungsschlüssel des Hausgelds ab.
Wer nicht zahlt, schuldet das Geld der Gemeinschaft. Die Forderung gehört ihr und nicht dem einzelnen Eigentümer, und ihr Vertreter ist der Verwalter. Nach der Begründung des Gesetzes kann er Hausgeldforderungen je nach Anlage selbst einklagen, ohne vorher die Eigentümer abstimmen zu lassen. Die Eigentümer können seine Befugnisse allerdings per Beschluss einschränken oder erweitern.
Erinnerung und Mahnung
Der Verwalter erinnert den Eigentümer an die Zahlung und mahnt ihn, wenn das Geld ausbleibt.
Klage
Zahlt der Eigentümer weiter nicht, klagt die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, beim Gericht am Ort des Hauses.
Urteil
Mit dem Urteil in der Hand darf die Gemeinschaft das Geld zwangsweise eintreiben.
Zwangsversteigerung
Reicht das nicht, kann die Gemeinschaft die Versteigerung der Wohnung betreiben und wird dabei bevorzugt bezahlt.
Welche Folgen hat unbezahltes Hausgeld für die anderen Eigentümer?
Für die Hausgeldschuld eines Nachbarn haften Sie nicht. Er schuldet das Geld der Gemeinschaft, und die Gemeinschaft treibt es ein. Trotzdem spüren Sie einen Ausfall, weil die Kosten des Hauses weiterlaufen. Der Bundesgerichtshof (BGH) nennt drei Folgen, die bei Zahlungsausfällen drohen können: eine Versorgungssperre, einen gefährdeten Versicherungsschutz und Verzugszinsen. Deshalb sollen die Vorschüsse sicher zur Verfügung stehen, denn das Hausgeld ist die wichtigste Geldquelle der Gemeinschaft.
Fehlt Geld in der Kasse, können die Eigentümer eine Sonderumlage beschließen, also einen zusätzlichen Vorschuss für alle. Darüber entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zulässig ist das, wenn der Wirtschaftsplan nicht durchgeführt werden kann oder durch neue Tatsachen überholt ist.
Anders liegt es bei Rechnungen von außen. Fordert ein Handwerker oder ein Versorger Geld von der Gemeinschaft, kann er sich an jeden Eigentümer halten, aber von jedem nur den Teil verlangen, der dessen Anteil am Haus entspricht. Dieser Anteil steht im Grundbuch.
Wie viel Hausgeld offen ist, steht im Vermögensbericht. Diesen Bericht über das Vermögen der Gemeinschaft erstellt der Verwalter nach jedem Kalenderjahr, und jeder Eigentümer bekommt ihn. Bleibt der Verwalter untätig, gibt es Wege, eine Hausverwaltung zum Handeln zu bringen. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft verlangen, dass sie das Haus ordentlich verwaltet, und dazu gehört, offene Forderungen einzutreiben.
Wie sichert sich die Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung?
Bei einer Zwangsversteigerung verkauft das Gericht die Wohnung, und aus dem Erlös werden die Gläubiger bezahlt. Für Hausgeld hat die Gemeinschaft dabei ein Vorrecht. Sie wird vor der Bank bedient, die die Wohnung finanziert hat.
Das Vorrecht hat Grenzen. Es deckt höchstens 5 Prozent des Verkehrswerts, also des Werts, den das Gericht für die Wohnung festsetzt. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 200.000 Euro wären das höchstens 10.000 Euro. Außerdem zählen nur Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor, also aus höchstens 3 Kalenderjahren. Beschlagnahme heißt hier: Das Gericht ordnet die Versteigerung an. Ältere Rückstände sind nicht mehr bevorzugt.
| Reihenfolge | Wer | Wofür |
|---|---|---|
| 1 | Die Eigentümergemeinschaft | Hausgeld und Beiträge zur Rücklage, bis 5 Prozent des Verkehrswerts |
| 2 | Die Gemeinde und andere öffentliche Stellen | Grundsteuer und andere öffentliche Lasten der Wohnung |
| 3 | Die Bank | Das Darlehen, das durch die Grundschuld im Grundbuch gesichert ist |
Die Gemeinschaft meldet ihre Forderung beim Gericht an. Für das Vorrecht genügt ein Urteil, aus dem Betrag, Art, Zeitraum und Fälligkeit der Forderung hervorgehen, und eine Mindesthöhe der Schuld verlangt das Gesetz nicht.
Wer eine Wohnung mit Hausgeldrückständen erwirbt, übernimmt die alten Schulden grundsätzlich nicht, das hat der BGH 2013 entschieden. Was das Vorrecht nicht deckt, bleibt deshalb Schuld des früheren Eigentümers.
Wann darf die Gemeinschaft einem Eigentümer die Wohnung entziehen?
Die Entziehung ist das schärfste Mittel. Die Gemeinschaft kann dann von einem Eigentümer verlangen, dass er seine Wohnung verkauft. Das Gesetz erlaubt das nur, wenn ein Eigentümer seine Pflichten so schwer verletzt, dass den anderen die Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zuzumuten ist. Auch Hausgeldschulden können dazu zählen.
Bis Ende November 2020 nannte das Gesetz den Zahlungsverzug mit dem Hausgeld ausdrücklich als Grund. Diese Regel hat der Gesetzgeber mit der Reform vom 1. Dezember 2020 gestrichen, weil die Gemeinschaft sich über die Zwangsversteigerung bezahlt machen kann. Seither nennt das Gesetz keine feste Grenze mehr, und ein Gericht bewertet jeden Fall einzeln.
Den Weg dorthin beschließen die Eigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine höhere Mehrheit verlangt das Gesetz nicht. Der betroffene Eigentümer darf bei der Abstimmung über einen Rechtsstreit gegen ihn nicht mitstimmen. Erst ein Urteil, das den Eigentümer zum Verkauf verpflichtet, erlaubt der Gemeinschaft, die Wohnung zwangsversteigern zu lassen.
Darf ein Eigentümer Hausgeld zurückhalten, wenn die Abrechnung fehlt?
Nein. Der BGH hat am 14. November 2025 entschieden, dass ein Eigentümer beschlossene Hausgeldvorschüsse nicht zurückhalten darf. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinschaft ihm die Jahresabrechnung schuldet und ein Gericht sie dazu rechtskräftig verurteilt hat. In dem Fall ging es um 18.540 Euro Rückstand für 4 Monate.
Der Grund liegt in der Finanzierung der Gemeinschaft. Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Eigentümer dazu verleiten, ihre Vorschüsse nicht zu zahlen, und dann fehlte der Gemeinschaft für das ganze Jahr das Geld.
- Verlangen Sie die Jahresabrechnung schriftlich vom Verwalter und nennen Sie das Jahr.
- Bleibt sie aus, beantragen Sie einen Beschluss, der den Verwalter zur Erstellung verpflichtet.
- Hilft auch das nicht, kann ein Gericht die Gemeinschaft zur Erstellung verurteilen, wie im Fall vor dem BGH.
- Zahlen Sie das Hausgeld in dieser Zeit weiter.
Häufige Fragen
Muss ich für das Hausgeld meines Nachbarn einstehen, wenn er nicht zahlt?
Nein, für das Hausgeld eines anderen Eigentümers haften Sie nicht. Er schuldet es der Eigentümergemeinschaft. Fehlt der Gemeinschaft durch den Ausfall Geld, kann die Mehrheit aber eine Sonderumlage beschließen, dann zahlen alle Eigentümer einen zusätzlichen Vorschuss.
Bis zu welchem Betrag geht die Eigentümergemeinschaft bei einer Zwangsversteigerung der Bank vor?
Die Gemeinschaft wird für Hausgeldrückstände vor der Bank bedient, aber nur bis zu 5 Prozent des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts. Erfasst sind Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor. Bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro liegt die Grenze bei 10.000 Euro.
Kann die Eigentümergemeinschaft einem Eigentümer wegen unbezahlten Hausgelds die Wohnung wegnehmen?
Ja, aber nur bei einer so schweren Pflichtverletzung, dass den anderen die Gemeinschaft mit dem Eigentümer nicht mehr zuzumuten ist. Auch Hausgeldschulden können dazu zählen. Eine feste Mindestschuld nennt das Gesetz seit der Reform vom 1. Dezember 2020 nicht mehr, und ob die Voraussetzungen vorliegen, klärt ein Rechtsanwalt.
Darf ein Wohnungseigentümer das Hausgeld zurückhalten, weil die Jahresabrechnung fehlt?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat am 14. November 2025 entschieden, dass Eigentümer beschlossene Hausgeldvorschüsse nicht zurückhalten dürfen, auch nicht bei einer rechtskräftig geforderten Jahresabrechnung. Wer die Abrechnung vermisst, kann sie einfordern, muss das Hausgeld aber weiterzahlen.
Wann verjährt Hausgeld, das ein Eigentümer der Gemeinschaft schuldet?
Hausgeldforderungen verjähren nach der regelmäßigen Frist von 3 Jahren. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Danach darf der Eigentümer die Zahlung verweigern. Die Gemeinschaft sollte Eigentümer im Rückstand deshalb rechtzeitig verklagen.
Wer klagt auf Hausgeld, wenn ein Eigentümer nicht zahlt, der Verwalter oder ich selbst?
Die Eigentümergemeinschaft klagt, vertreten durch den Verwalter. Die Forderung gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Bleibt der Verwalter untätig, können Sie in der Eigentümerversammlung einen Beschluss beantragen, der ihn zum Handeln verpflichtet.