Was kostet eine Hausverwaltung im Durchschnitt?
Zwei Erhebungen nennen Durchschnittspreise für die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Sie heißt auch WEG-Verwaltung, nach dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Der Verband der Immobilienverwalter, kurz VDIV, befragt Verwaltungen und veröffentlicht die Ergebnisse im Branchenbarometer. Danach lag der Durchschnitt 2025 bei 29,12 Euro je Einheit und Monat.
Die Verwalterentgeltstudie 2026 nennt je nach Größe der Anlage 29,75 bis 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat. Sie stammt vom Center for Real Estate Studies und entstand im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland (IVD) und des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI). Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen darin rund 38 Prozent unter dem Niveau von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten. Kleine Häuser mit bis zu zehn Einheiten zahlen je Einheit also mehr als sehr große Anlagen.
Warum die Zahl des Verbands niedriger liegt, sagen die Quellen nicht. Sichtbar sind drei Unterschiede. Es sind zwei getrennte Erhebungen. Die Studie staffelt nach Größe der Anlage, während die Zusammenfassung des Verbands nur einen Durchschnitt nennt. Und die Studie nennt ausdrücklich Bruttopreise, der Verband gibt weder netto noch brutto an. Die Zahl der befragten Unternehmen und den Erhebungszeitraum nennt keine der beiden frei zugänglichen Zusammenfassungen.
Die Erhebungen nennen den Preis je Einheit. Klären Sie im Angebot, was als Einheit zählt: nur die Wohnungen oder auch Garagen und Stellplätze.
In der Mietverwaltung lag der Durchschnitt des Verbands 2025 bei 30,19 Euro. Sie betreut einzelne vermietete Wohnungen im Auftrag ihrer Eigentümer. Für 2026 planen die Verwaltungen von Eigentümergemeinschaften laut Verband einen Standardpreis von durchschnittlich 31,77 Euro, ein Plus von 9,1 Prozent.
Diese Zahlen sind ein Anhaltspunkt, kein Preis für Ihr Haus. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und laufendem Bauvorhaben macht der Verwaltung mehr Arbeit als ein einfaches Haus, deshalb kann Ihr Angebot abweichen. Für ein Haus mit 10 Einheiten ergibt die Spanne der Studie 3.570,00 bis 5.712,00 Euro im Jahr.
Warum hat die Hausverwaltung keinen festen Preis?
Für Verwalter gibt es keine Gebührenordnung, wie sie für Anwälte oder Architekten gilt. Was die Verwaltung bekommt, vereinbaren die Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung im Verwaltervertrag frei.
Das hat eine Folge, die im Angebot selten steht: Der Leistungsumfang bestimmt den Preis, und jeder Vertrag schneidet ihn anders zu. Zwei Angebote mit gleichem Grundhonorar können sich im Jahresbetrag unterscheiden, weil das eine Angebot eine zweite Versammlung einschließt und das andere sie extra berechnet.
Wer einen neuen Verwalter wählt, sollte Angebote mehrerer Verwaltungen einholen. Der Bundesgerichtshof hat 2011 entschieden, dass das grundsätzlich vor der Wahl eines neuen Verwalters nötig ist, nicht aber vor der Wiederwahl des bisherigen. Fehlen die Vergleichsangebote, kann ein Miteigentümer den Beschluss anfechten, ihn also gerichtlich prüfen lassen.
Was steckt im Grundhonorar und was kostet extra?
Das Grundhonorar deckt die laufende Verwaltung ab: Versammlung, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Zahlungsverkehr, Beschluss-Sammlung und Erreichbarkeit. Der Wirtschaftsplan ist der Plan für die Einnahmen und Ausgaben des Jahres. Die Jahresabrechnung rechnet die Kosten des Jahres ab, und der Vermögensbericht zeigt, wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft hat. Die Beschluss-Sammlung ist das laufende Verzeichnis aller Beschlüsse.
Alles darüber hinaus rechnet die Verwaltung meist gesondert ab. Diese Sonderhonorare überraschen später, weil sie bei der Unterschrift abstrakt wirken.
| Leistung | Üblich enthalten in | Worauf Sie im Vertrag achten |
|---|---|---|
| Ordentliche Eigentümerversammlung, einmal im Jahr | Grundhonorar | Wie viele Versammlungen enthalten sind und bis zu welcher Dauer |
| Weitere oder außerordentliche Versammlung | Sonderhonorar | Pauschale je Versammlung oder Stundensatz, getrennt nach Vorbereitung und Durchführung |
| Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht | Grundhonorar | Alle drei sollten ausdrücklich genannt sein, besonders der Vermögensbericht, der in älteren Verträgen fehlen kann |
| Betreuung einer größeren Sanierung | Sonderhonorar | Prozentsatz der Bausumme oder Pauschale und die Auftragssumme, ab der sie gilt |
| Mahnungen und gerichtliche Eintreibung von Zahlungsrückständen der Eigentümer | Sonderhonorar | Betrag je Mahnstufe und wer die Kosten am Ende trägt |
| Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung | Sonderhonorar | Pauschale und wer sie zahlt, die Eigentümergemeinschaft oder der verkaufende Eigentümer |
Für die Betreuung von Sanierungen verlangen Verwaltungen einen Prozentsatz der Bausumme oder eine Pauschale. Achten Sie darauf, ob die Bausumme netto oder brutto gemeint ist und ob Nachträge mitgerechnet werden. Ein Rechenbeispiel: Bei einer Fassadensanierung für 400.000 Euro sind 3 Prozent Honorar 12.000 Euro und 5 Prozent 20.000 Euro, also 8.000 Euro Unterschied. Eine Erhebung zur üblichen Höhe ist uns nicht bekannt, deshalb nennen wir keinen Durchschnitt.
Wie vergleichen Sie Angebote von Hausverwaltungen?
Auf das Honorar kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, wenn die Verwaltung Umsatzsteuer berechnet. Verwaltungen, die im Vorjahr höchstens 25.000 Euro Umsatz hatten und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro erreichen, berechnen keine. Ein solches Angebot wirkt 19 Prozent günstiger, obwohl die Leistung nicht billiger ist. Steigt der Umsatz über die Grenze, kommt die Umsatzsteuer dazu.
Angebote einholen
Fragen Sie Angebote mehrerer Verwaltungen an. Wer einen neuen Verwalter wählt, sollte sie vor der Versammlung haben.
Gleichen Leistungsumfang prüfen
Prüfen Sie, was im Grundhonorar steckt, etwa wie viele Versammlungen. Rechnen Sie jedes Angebot auf Euro je Einheit und Monat um und notieren Sie, ob der Betrag netto oder brutto ist.
Extras nachfragen
Fragen Sie nach Sonderhonoraren für weitere Versammlungen, Mahnungen, Sanierungen und den Verkauf einer Wohnung. Schreiben Sie auf, was in Ihrem Haus jedes Jahr anfällt.
Auf ein Jahr hochrechnen
Multiplizieren Sie den Preis je Einheit mit der Zahl der Einheiten und mit zwölf. Addieren Sie die Extras und rechnen Sie 19 Prozent Umsatzsteuer dazu, wenn die Verwaltung sie berechnet.
Beschluss fassen
Legen Sie den Eigentümern die Angebote vor der Versammlung vor. Sie stimmen dann über die Verwaltung und den Vertrag ab.
Die Zahlen der Studie sind brutto und nach Größe gestaffelt. Angebote lassen sich deshalb besser mit ihnen vergleichen als mit der Verbandszahl, bei der offen ist, ob sie netto oder brutto gilt.
Darf der Vermieter das Verwalterhonorar umlegen?
Nein. Betriebskosten sind laufende Kosten wie Wasser, Heizung und Müllabfuhr, die Sie mit dem Mietvertrag auf den Mieter umlegen dürfen. Die Kosten der Verwaltung zählt das Gesetz ausdrücklich nicht dazu, also auch nicht das Honorar, die Kosten für Verwaltungspersonal und Büro, die Aufsicht und die Geschäftsführung. Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, tragen Sie das Honorar deshalb selbst.
Dasselbe gilt für Reparaturen und für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Das ist das Geld, das die Eigentümer für spätere Reparaturen am Haus ansparen. Ihre Hausgeldabrechnung, die Abrechnung Ihrer monatlichen Vorschüsse an die Eigentümergemeinschaft, können Sie daher nicht eins zu eins an den Mieter weitergeben. Sie müssen die umlegbaren Positionen herauslösen und daraus eine eigene Betriebskostenabrechnung machen. Welche Positionen des Hausgelds auf den Mieter umlegbar sind, hängt vom Mietvertrag ab.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Jahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Danach können Sie keine Nachforderung mehr stellen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Die Frist beginnt unabhängig davon, ob Ihre Eigentümergemeinschaft schon abgerechnet hat, und fehlt die Hausgeldabrechnung noch, lassen Sie sich beraten, wie Sie die Frist wahren.
Was gehört zum Hausgeld und wie viel davon ist Honorar?
Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer auf alle Kosten der Eigentümergemeinschaft zahlt. Die Eigentümer beschließen über diese Vorschüsse und über die Rücklagen. Das Honorar der Verwaltung ist darin nur eine Position unter mehreren.
- Laufende Kosten des Hauses: Wasser, Abwasser, Heizung, Müll, Strom für Flure und Außenanlagen, Versicherung, Aufzug, Hausreinigung und Gartenpflege.
- Verwaltungskosten: das Honorar der Verwaltung, Kontoführung, Porto und Gebühren.
- Laufende Reparaturen am gemeinsamen Eigentum unterhalb der großen Maßnahmen.
- Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Die Eigentümer sollen laut Gesetz eine angemessene Rücklage ansammeln, und über die Höhe der Vorschüsse entscheiden sie mit weitem Spielraum. Wie hoch das Hausgeld ausfällt und nach welchem Schlüssel es verteilt wird, hängt vom Haus ab.
Was kostet die Verwaltung bei Genossenschaft und Wohnungsbaugesellschaft?
Wer bei einer Wohnungsgenossenschaft oder einer Wohnungsbaugesellschaft zur Miete wohnt, bekommt kein Verwalterhonorar berechnet. Die Kosten der Verwaltung dürfen auch dort nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Sie stecken in der Miete, bei Genossenschaften in der Nutzungsgebühr, und tauchen dort nicht als eigene Position auf.
Bei einer Genossenschaft kommt der Genossenschaftsanteil hinzu. Jedes Mitglied beteiligt sich mit einer Einlage, deren Höhe und Einzahlung die Satzung festlegt, also die Grundregeln der Genossenschaft. Der Anteil ist keine Gebühr, sondern eine Einlage. Nach dem Ende der Mitgliedschaft zahlt die Genossenschaft das Guthaben in der Regel binnen sechs Monaten aus, die Satzung darf aber eine andere Frist bestimmen.
Für die Betriebskosten gilt bei beiden dasselbe wie bei jeder Wohnraummiete. Abgerechnet wird jährlich, die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein, und Sie dürfen die Belege einsehen. Der Vermieter darf sie Ihnen auch elektronisch bereitstellen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften pro Wohnung und Monat?
Eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften kostet im Durchschnitt 29,75 bis 47,60 Euro je Wohnung und Monat, brutto, je nach Größe der Anlage. Der Verband der Immobilienverwalter nennt für 2025 einen Durchschnitt von 29,12 Euro, ohne Angabe von netto oder brutto. Eine feste Gebührenordnung gibt es nicht.
Darf ein Vermieter die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter umlegen?
Nein, ein Vermieter darf das Honorar der Hausverwaltung nicht auf den Mieter umlegen. Das Gesetz nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus, ebenso Reparaturen. Auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung. Der vermietende Eigentümer trägt diese Positionen aus der Miete.
Muss auf das Honorar der Hausverwaltung Umsatzsteuer gezahlt werden?
Ja, auf das Honorar der Hausverwaltung fallen in der Regel 19 Prozent Umsatzsteuer an. Verwaltungen mit höchstens 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und höchstens 100.000 Euro im laufenden Jahr berechnen keine Umsatzsteuer. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer netto mit netto oder brutto mit brutto.
Müssen vor der Wahl einer neuen Hausverwaltung mehrere Angebote vorliegen?
Ja, vor der Wahl einer neuen Hausverwaltung sollten grundsätzlich Angebote mehrerer Verwaltungen vorliegen. Vor der Wiederwahl der bisherigen Verwaltung ist das nicht nötig. Das hat der Bundesgerichtshof 2011 entschieden. Fehlen die Vergleichsangebote bei einer neuen Verwaltung, kann ein Eigentümer den Beschluss anfechten.
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Verwaltervergütung?
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss eines Eigentümers auf alle Kosten der Eigentümergemeinschaft, die Verwaltervergütung ist nur eine Position darin. Daneben stehen Heizung, Wasser, Versicherung, Reinigung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Über die Vorschüsse beschließen die Eigentümer.