Höhe der Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage, kurz Rücklage, ist das Sparkonto Ihrer Eigentümergemeinschaft für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehört alles, was nicht zu einer einzelnen Wohnung zählt, also Grundstück, Dach, Fassade und Treppenhaus. Im Gesetz heißt sie Erhaltungsrücklage, gemeint ist dasselbe.

Die Rücklage speist sich aus Ihrem Hausgeld, denn jeden Monat fließt ein Teil davon auf das Rücklagenkonto. Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Sie können Ihren Anteil nicht zurückfordern, und beim Verkauf geht er auf den Käufer über.

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, verlangt eine angemessene Rücklage, und jeder Eigentümer kann sie einfordern. Den Stand lesen Sie im Vermögensbericht. Der Verwalter muss ihn nach jedem Kalenderjahr erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen.

Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein?

Das Gesetz nennt keine Zahl. Es verlangt nur eine angemessene Rücklage. Die Eigentümer entscheiden mit Mehrheit, wie viel sie jedes Jahr zurücklegen, und legen den Betrag im Wirtschaftsplan fest.

Dabei haben sie viel Spielraum. Der Bundesgerichtshof hat im September 2025 entschieden: Auch bei der Höhe der Zuführung zur Rücklage steht den Eigentümern ein weites Ermessen zu. Es muss kein konkreter Reparaturbedarf bestehen, damit sie Geld zurücklegen dürfen.

Als Faustregel wird oft die Peters'sche Formel genannt. Sie geht davon aus, dass ein Gebäude in 80 Jahren Instandhaltungskosten vom 1,5-Fachen seiner Baukosten verursacht, und dass davon je nach Ausstattung 65 bis 70 Prozent das Gemeinschaftseigentum betreffen. Der Fachverlag Haufe rechnet ein Beispiel mit Baukosten von 1.750 Euro je Quadratmeter, 70 Prozent Gemeinschaftseigentum und einer Wohnung mit 70 Quadratmetern. Das Ergebnis sind 1.607,90 Euro im Jahr, also 133,99 Euro im Monat.

Die Formel ist eine Schätzung und keine Vorschrift. Je älter ein Haus ist, desto höher sollte die Rücklage sein, sagt Finanztip. Häufen sich die Reparaturen, muss die Gemeinschaft mehr zurücklegen.

Feste Richtwerte in Euro je Quadratmeter nennen wir nicht, weil das Gesetz keine vorgibt und uns dafür keine geprüfte Quelle mit Stand vorliegt.

So beurteilen Sie die Rücklage Ihres Hauses in vier Schritten.

1. Stand ablesen: Der Vermögensbericht nennt, wie viel Geld auf dem Rücklagenkonto liegt.
2. Jahresbeitrag ablesen: Im Wirtschaftsplan steht, wie viel im laufenden Jahr in die Rücklage fließt.
3. Anstehende Arbeiten erfragen: Fragen Sie Verwalter und Verwaltungsbeirat, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen und was sie voraussichtlich kosten. Der Verwaltungsbeirat besteht aus Eigentümern, die den Verwalter kontrollieren.
4. Vergleichen: Reichen Stand und Jahresbeiträge für die geplanten Arbeiten? Wenn nicht, droht eine Sonderumlage.

Wie sich der Beitrag auf die einzelnen Wohnungen verteilt, lesen Sie bei Hausgeld und Verteilungsschlüssel.

Wann wird eine Sonderumlage nötig?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, meist einmalige Zahlung, die die Eigentümer beschließen, wenn das vorhandene Geld nicht reicht. Sie wird nach dem Schlüssel verteilt, der für diese Kosten gilt, meist also nach Ihrem Eigentumsanteil.

Drei Anlässe sind typisch.

• Die Rücklage reicht für eine beschlossene Sanierung nicht aus.
• Eine dringende Reparatur fällt an, und auf dem Konto liegt zu wenig Geld.
• Es entstehen Kosten, die niemand eingeplant hat, etwa für einen Rechtsstreit der Gemeinschaft.

Bei einem Notfall darf der Verwalter Arbeiten auch ohne Beschluss veranlassen, wenn eine Frist einzuhalten oder ein Nachteil abzuwenden ist. Über zusätzliche Zahlungen entscheiden aber die Eigentümer.

Wie beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage?

Über eine Sonderumlage entscheidet die Versammlung. So läuft das ab.

1. Der Verwalter setzt die Sonderumlage auf die Tagesordnung. In der Einladung muss der Gegenstand stehen, sonst ist der Beschluss nicht gültig.
2. Die Einladung kommt schriftlich oder per E-Mail, in der Regel mindestens 3 Wochen vor der Versammlung.
3. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung, also die eigenen Regeln der Eigentümer, nichts anderes bestimmt.
4. Der Beschluss muss Ihren Betrag erkennen lassen. Entweder steht die Summe für Ihre Wohnung darin, oder die Eigentümer können sie ohne Weiteres selbst ausrechnen.
5. Der Beschluss kann festlegen, wann gezahlt werden muss.

Bei der Höhe haben die Eigentümer weites Ermessen. Das gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für zusätzliche Zahlungen neben dem Wirtschaftsplan.

Wer zahlt die Sonderumlage beim Verkauf der Wohnung?

Zahlen muss, wer am Fälligkeitstag Eigentümer der Wohnung ist. Der Fälligkeitstag ist der Tag, an dem gezahlt werden muss. Das gilt auch dann, wenn die Eigentümer die Sonderumlage schon vor dem Verkauf beschlossen haben. So hat es der Bundesgerichtshof 2017 entschieden. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, dem öffentlichen Register der Eigentümer. Der Kaufvertrag allein genügt dafür nicht.

Das Urteil stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform von 2020. Lassen Sie sich bei einem Verkauf deshalb vor der Unterschrift vom Notar beraten.

Ein Fall aus dem Urteil zeigt es. Im August 2014 beschlossen die Eigentümer einer Anlage eine Sonderumlage von 60.000 Euro. Ein Garagenkäufer wurde im Oktober 2014 ins Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2014 forderte der Verwalter von ihm 2.400 Euro. Der Käufer musste zahlen.

Wer beim Verkauf sonst noch zahlt, etwa Hausgeld und Nachzahlungen, lesen Sie bei Hausgeld beim Wohnungsverkauf.

Wie lassen sich hohe Sonderumlagen vermeiden?

Am meisten hilft ein ausreichender Jahresbeitrag zur Rücklage. Je regelmäßiger die Gemeinschaft zurücklegt, desto seltener muss sie zusätzlich Geld einsammeln.

• Lesen Sie vor dem Kauf einer Wohnung den jüngsten Vermögensbericht. Finanztip nennt ihn das wichtigste Dokument, weil er zeigt, wie viel Rücklage vorhanden ist.
• Fragen Sie nach beschlossenen und geplanten Sanierungen und nach ihren Kosten.
• Sprechen Sie vor der Versammlung mit Beirat und Verwalter, wenn Ihnen der Jahresbeitrag zur Rücklage zu niedrig erscheint, und stimmen Sie über den Wirtschaftsplan mit ab.