Wer zahlt Hausgeld bei Verkauf und Eigentümerwechsel?

Ab wann zahlt der Käufer das Hausgeld an die Gemeinschaft?

Für die Eigentümergemeinschaft zählt das Grundbuch. Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung dort und nicht schon mit dem Notartermin. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt beim Hausgeld darauf ab, wann ein Vorschuss fällig wird. Zahlen muss, wer in diesem Moment Eigentümer ist. Das ist bis zur Eintragung der Verkäufer und danach der Käufer.

Zwischen Verkäufer und Käufer gilt der Kaufvertrag. Nach der Bundesnotarkammer zahlt der Käufer das Hausgeld regelmäßig ab dem Besitzübergang, also ab der Übergabe der Wohnung. Weil die Eintragung später folgt, bleibt der Verkäufer in der Zwischenzeit Schuldner der Gemeinschaft. Er kann sich das Geld vom Käufer erstatten lassen, wenn der Kaufvertrag das vorsieht. Die Gemeinschaft hält sich an das Grundbuch, denn der Kaufvertrag bindet sie nicht.

Wer zahlt Sonderumlage und Nachzahlung beim Eigentümerwechsel?

Bei einer Sonderumlage, also einem zusätzlichen Vorschuss für alle, kommt es auf die Fälligkeit an. Beschließen die Eigentümer sie vor dem Verkauf, wird sie aber erst nach der Eintragung des Käufers fällig, zahlt der Käufer. So hat es der BGH 2017 entschieden, noch vor der Reform von 2020. Wann eine Sonderumlage fällig wird, legt der Beschluss fest, und der Käufer ist auch an einen Beschluss gebunden, bei dem er nicht mitstimmen konnte.

Bei der Jahresabrechnung entscheidet der Tag des Beschlusses. Beschließen die Eigentümer eine Nachzahlung, schuldet sie, wer an diesem Tag im Grundbuch steht. Das gilt auch, wenn die Nachzahlung ein Jahr betrifft, in dem noch der Verkäufer Eigentümer war. Der BGH wendet diesen Grundsatz auch nach der Reform an, zuletzt 2023. Der Grund: Erst der Beschluss begründet die Zahlungspflicht, und er gilt für die Eigentümer, die zu diesem Zeitpunkt in der Gemeinschaft sind.

Wie Verkäufer und Käufer eine Nachzahlung untereinander teilen, regeln sie im Kaufvertrag. Die Gemeinschaft bindet diese Absprache nicht.

Wem gehört die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?

Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparguthaben der Eigentümer für größere Reparaturen, zum Beispiel für das Dach. Das Gesetz nennt sie Erhaltungsrücklage. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft als Ganzer und nicht dem einzelnen Eigentümer, denn Rücklagen zählen zum Vermögen der Gemeinschaft.

Ein Recht auf Auszahlung hat der Verkäufer deshalb nicht. Sein Anteil bleibt im Haus, und der Käufer profitiert davon, weil die Rücklage künftige Reparaturen mitbezahlt. Ob der Verkäufer dafür einen Aufschlag auf den Kaufpreis verlangt, ist Verhandlungssache.

Wie viel in der Rücklage liegt, steht im Vermögensbericht. Den erstellt der Verwalter nach Ablauf jedes Kalenderjahres, und jeder Eigentümer bekommt ihn. Käufer sollten ihn sich vom Verkäufer zeigen lassen, bevor sie unterschreiben. Wie hoch eine Rücklage sein sollte und wann eine Sonderumlage droht, hängt vom Zustand des Hauses ab.

Haftet der Käufer für Hausgeldrückstände des Verkäufers?

Nein, in der Regel nicht. Für Hausgeld, das schon vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden ist, haftet der Käufer nicht. Das hat der BGH entschieden. Solche Rückstände bleiben Schuld des Verkäufers, und die Gemeinschaft muss sie bei ihm einfordern.

Eine Ausnahme kennt das Gesetz. Die Gemeinschaftsordnung, also die Regeln der Eigentümergemeinschaft, kann vorsehen, dass auch ein Käufer für Rückstände des Verkäufers haftet. Eine solche Regel bindet einen Käufer aber nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch steht.

Wann braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Nur, wenn die Teilungserklärung das verlangt. Die Teilungserklärung ist das Dokument, das das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt und die Regeln der Gemeinschaft festhält. Das Gesetz erlaubt es, darin zu vereinbaren, dass ein Eigentümer für den Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht. Als Dritter kommt der Verwalter infrage.

• Ohne eine solche Beschränkung in der Teilungserklärung brauchen Sie keine Zustimmung.
• Mit Beschränkung ist der Verkauf unwirksam, solange die Zustimmung fehlt.
• Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden.

Der Notar holt die Zustimmung ein, zusammen mit einem Nachweis über die Bestellung des Verwalters. Die Eigentümer können die Beschränkung außerdem durch Beschluss aufheben.

Diese 6 Punkte gehören in den Kaufvertrag

Gegenüber der Gemeinschaft entscheidet das Gesetz, unter sich können Verkäufer und Käufer vieles anders verteilen. Weil der Kaufvertrag die Gemeinschaft nicht bindet, sollten beide ihn genau formulieren.

• Den Stichtag, ab dem der Käufer das Hausgeld trägt, meist der Tag der Übergabe.
• Wer die Nachzahlung oder das Guthaben aus der Jahresabrechnung für das Verkaufsjahr trägt oder bekommt.
• Wer eine bereits beschlossene oder angekündigte Sonderumlage zahlt.
• Dass der Verkäufer alle Hausgeldrückstände bis zur Übergabe bezahlt hat, und wie er das nachweist.
• Ob das Grundbuch eine Haftung des Käufers für frühere Rückstände enthält.
• Welche Unterlagen der Verkäufer vor dem Notartermin herausgibt, vor allem die Beschluss-Sammlung. Sie listet alle Beschlüsse der Eigentümer auf, und diese Beschlüsse binden auch den Käufer.