Was steht in der Jahresabrechnung der WEG?
Die Jahresabrechnung zeigt, was Ihre Eigentümergemeinschaft im vergangenen Kalenderjahr eingenommen und ausgegeben hat. Der Verwalter erstellt sie, so verlangt es das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Ihre monatlichen Vorauszahlungen heißen Hausgeld.
Die Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und Ihrer Einzelabrechnung. Die Gesamtabrechnung listet alle Einnahmen und Ausgaben des Hauses. Die Einzelabrechnung rechnet daraus Ihren Anteil aus und zieht Ihre Vorauszahlungen ab. Übrig bleibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Verglichen wird das Jahr mit dem Wirtschaftsplan, also mit der Schätzung, auf deren Grundlage die Eigentümer Ihr Hausgeld beschlossen haben.
Gezählt werden die Zahlungen, die im Jahr geflossen sind. Eine Rechnung vom Dezember, die erst im Januar überwiesen wird, gehört deshalb ins neue Jahr.
Dazu kommt der Vermögensbericht. Er nennt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft, zum Beispiel die Kontostände. Die Rücklage ist das Sparkonto der Gemeinschaft für spätere Reparaturen. Der Verwalter muss den Bericht nach jedem Kalenderjahr erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen.
| Unterlage | Was Sie darin finden | Warnzeichen |
|---|---|---|
| Wirtschaftsplan | Die Schätzung der Einnahmen und Ausgaben für das Jahr, aus der Ihr Hausgeld folgt | Ihr Monatsbetrag im Plan weicht vom Betrag in der Abrechnung ab |
| Gesamtabrechnung | Alle Einnahmen und Ausgaben des Hauses, nach Kostenarten geordnet | Eine Sammelposition wie Sonstiges macht einen großen Teil der Ausgaben aus |
| Einzelabrechnung | Ihr Anteil je Kostenart, Ihre Vorauszahlungen, Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben | Zu einer Kostenart fehlt der Verteilungsschlüssel |
| Vermögensbericht | Der Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft | Der Bericht fehlt oder nennt keinen Stand der Rücklage |
In welchen 5 Schritten prüfen Sie die Jahresabrechnung?
Für die erste Prüfung brauchen Sie kein Fachwissen, nur Ihren Wirtschaftsplan, die Abrechnung und etwas Zeit.
- Vorauszahlungen vergleichen: Der Betrag, den die Abrechnung als Ihre Vorauszahlung ansetzt, muss zum beschlossenen Wirtschaftsplan passen. Prüfen Sie außerdem, ob alle Ihre Überweisungen verbucht sind.
- Kostenarten durchgehen: Vergleichen Sie jede Zeile mit dem Vorjahr und mit dem Wirtschaftsplan. Fragen Sie beim Verwalter nach, wenn eine Zeile stark gestiegen ist oder neu auftaucht.
- Verteilungsschlüssel prüfen: Der Verteilungsschlüssel legt fest, welchen Anteil einer Kostenart Sie tragen. Er muss zur Teilungserklärung, also zu dem Dokument, das Ihr Haus in Wohnungen aufteilt, oder zu einem späteren Beschluss passen. Bei Heizung und Warmwasser müssen mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt sein.
- Rücklage kontrollieren: Prüfen Sie, wie viel in die Rücklage geflossen ist und wie viel entnommen wurde. Ein Betrag, der aus der Rücklage bezahlt wurde, darf Ihre Nachzahlung nicht erhöhen.
- Ergebnis nachrechnen: Ihre Nachzahlung ist der Unterschied zwischen Ihrem Anteil an den tatsächlichen Kosten und den Vorauszahlungen, die der Wirtschaftsplan von Ihnen vorsah. Ein Guthaben entsteht umgekehrt.
Bleibt eine Zeile unklar, verlangen Sie Einsicht in die Belege. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das geschieht in der Regel im Büro des Verwalters, denn einen Anspruch auf zugeschickte Kopien gibt es nach allgemeiner Rechtsauffassung nicht.
Der Verwaltungsbeirat soll die Abrechnung vor der Versammlung prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Im Beirat sitzen Eigentümer, die den Verwalter kontrollieren. Fragen Sie dort nach, ob die Prüfung stattgefunden hat.
Welche Verteilungsschlüssel es gibt und wann die Eigentümer sie ändern dürfen, lesen Sie bei Hausgeld und Verteilungsschlüssel.
Worüber stimmt die Versammlung bei der Abrechnung ab?
Die Eigentümer stimmen nicht über die gesamte Abrechnung ab. Sie beschließen nur, wer nachzahlen muss und wer Geld zurückbekommt. Die Zahlen der Abrechnung bereiten diesen Beschluss lediglich vor. Der Bundesgerichtshof hat das 2024 klargestellt.
Eine Nachzahlung schulden Sie deshalb erst, wenn die Eigentümer sie beschlossen haben. Den Zahlungstermin legt der Beschluss fest. Ein Guthaben wird nach Finanztip entweder ausgezahlt oder mit den künftigen Vorauszahlungen verrechnet.
Jahresende
Das Kalenderjahr endet am 31. Dezember. Danach erstellt der Verwalter Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Eine feste Frist dafür nennt das Gesetz nicht.
Prüfung durch den Beirat
Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Abrechnung prüfen und eine Stellungnahme abgeben, bevor abgestimmt wird.
Einladung
Der Verwalter lädt schriftlich oder per E-Mail zur Versammlung ein, in der Regel mindestens 3 Wochen vorher. In der Einladung muss der Punkt stehen, über den abgestimmt wird.
Abstimmung
Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung, also die eigenen Regeln der Eigentümer, nichts anderes bestimmt.
Klagefrist
Ab dem Tag der Versammlung läuft 1 Monat, um gegen den Beschluss zu klagen.
Zahlung
Eine Nachzahlung ist zu dem Termin fällig, den der Beschluss nennt.
Welche Fehler in der Abrechnung zählen vor Gericht?
Nicht jeder Fehler in der Abrechnung führt zum Erfolg vor Gericht. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden: Das Gericht erklärt den Beschluss nur dann für ungültig, wenn der Fehler Ihre Zahlung verändert. Ein Fehler, der am Ergebnis nichts ändert, genügt nicht.
| Was Sie finden | Reicht das für eine Klage? |
|---|---|
| Eine Ausgabe steht in der Abrechnung, ist aber nie angefallen | Ja, wenn dadurch Ihre Nachzahlung steigt oder Ihr Guthaben sinkt |
| Eine Kostenart ist nach dem falschen Verteilungsschlüssel aufgeteilt | Ja, wenn sich dadurch Ihr Anteil ändert |
| Ein Betrag aus der Rücklage steckt in Ihrer Nachzahlung | Ja, denn Entnahmen aus der Rücklage dürfen die Nachzahlung nicht verändern |
| Ein Rechenfehler ändert Ihr Ergebnis nicht | Nein, bitten Sie den Verwalter trotzdem um Korrektur |
| Belege sind unübersichtlich oder fehlen | Für sich allein nicht. Verlangen Sie Einsicht und prüfen Sie, ob ein Betrag falsch ist |
Sie müssen nicht den ganzen Beschluss angreifen. Steckt der Fehler in einer einzelnen, klar abgrenzbaren Position, kann das Gericht den Beschluss nur in diesem Punkt für ungültig erklären. Voraussetzung ist, dass die Eigentümer den Beschluss auch ohne die fehlerhafte Position gefasst hätten. Der Bundesgerichtshof hat das 2025 entschieden.
Im entschiedenen Fall waren 10.000 Euro aus der Rücklage in die Nachzahlungen eingerechnet worden. Nur dieser Teil des Beschlusses wurde für ungültig erklärt.
Bis wann können Sie gegen den Beschluss klagen?
Sie haben 1 Monat Zeit, gerechnet ab dem Tag der Versammlung. Spätestens 2 Monate nach der Versammlung muss die Klage begründet sein. Die Fristen beginnen also nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls.
Die Klage richtet sich gegen die Eigentümergemeinschaft, nicht gegen den Verwalter und nicht gegen einzelne Miteigentümer. Das Urteil gilt für alle Eigentümer, auch für die, die nicht mitgeklagt haben.
Liegt die Versammlung weniger als 1 Monat zurück?
Ändert der Fehler Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben?
Dann lohnt sich die Klage. Gehen Sie noch diese Woche zum Anwalt, denn die Klage muss innerhalb der Monatsfrist bei Gericht sein.
Dann erklärt ein Gericht den Beschluss nicht für ungültig. Bitten Sie den Verwalter schriftlich, den Fehler in der nächsten Abrechnung zu korrigieren.
Die Frist ist abgelaufen, der Beschluss gilt. Nur bei schweren Verstößen gegen zwingende Vorschriften kann ein Beschluss von Anfang an nichtig sein. Das prüft ein Anwalt.
Wie eine Klage abläuft und was sie kostet, lesen Sie bei Beschluss anfechten und Frist einhalten.
Häufige Fragen
Bis wann muss der Verwalter die Jahresabrechnung der WEG vorlegen?
Im Wohnungseigentumsgesetz steht keine feste Frist für die Jahresabrechnung. Verlangt wird die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres. Oft regelt der Verwaltervertrag die Frist, laut Finanztip häufig sechs Monate nach dem Ende des Wirtschaftsjahres. Den Vertrag können Sie als Eigentümer einsehen.
Muss ich eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung sofort bezahlen?
Nein, eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung schulden Sie erst nach dem Beschluss der Eigentümer und zu dem Termin, den der Beschluss nennt. Danach müssen Sie zahlen, auch wenn Sie klagen. Ein Beschluss gilt, bis ihn ein Gericht mit einem endgültigen Urteil für ungültig erklärt.
Kann ich bei der Jahresabrechnung nur eine falsche Position angreifen?
Ja, den Beschluss über die Jahresabrechnung können Sie auch nur wegen einer einzelnen Position angreifen. Die Position muss klar abgrenzbar sein, und es muss anzunehmen sein, dass die Eigentümer den Beschluss auch ohne sie gefasst hätten. Der Bundesgerichtshof hat 2025 so entschieden. Die Klagefrist von 1 Monat gilt auch dann.
Wo kann ich die Belege zur Jahresabrechnung einsehen?
Die Belege zur Jahresabrechnung sehen Sie in der Regel im Büro des Verwalters ein. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Einen Anspruch auf zugeschickte Kopien gibt es nach allgemeiner Rechtsauffassung nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan schätzt die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr, und die Eigentümer beschließen danach Ihr Hausgeld. Die Jahresabrechnung zeigt nach Jahresende, was eingenommen und ausgegeben wurde. Aus ihr ergibt sich Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben.