Wer lädt zur Versammlung ein, und mit welcher Frist?
Einladen muss der Verwalter, und zwar mindestens einmal im Jahr. So schreibt es das Wohnungseigentumsgesetz vor, kurz WEG. Die Einladung geht schriftlich oder per E-Mail an jeden Eigentümer und enthält die Tagesordnung. Nach dem Gesetz soll sie mindestens 3 Wochen vor dem Termin bei Ihnen ankommen, nur in besonders dringenden Fällen darf die Frist kürzer sein.
In die Tagesordnung gehören alle Themen, über die abgestimmt werden soll. Das Gesetz verlangt, dass jedes Thema in der Einladung benannt ist. Fehlt es dort, können Sie einen Beschluss dazu anfechten.
Lädt der Verwalter nicht ein, können mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen. Sie schreiben dem Verwalter, schriftlich oder per E-Mail, wofür und warum. Fehlt der Verwalter oder weigert er sich ohne guten Grund, dürfen auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus Eigentümern, die den Verwalter unterstützen und zum Beispiel die Abrechnung des Verwalters prüfen.
Wie viele Stimmen braucht ein Beschluss?
Bei den meisten Beschlüssen entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Meist hat jeder Eigentümer genau eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Wohnung. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, haben sie zusammen nur eine Stimme, die sie einheitlich abgeben. Ihre Gemeinschaftsordnung, also die Regeln Ihrer Eigentümergemeinschaft, kann etwas anderes vorsehen. Lesen Sie dort nach, ob zum Beispiel nach Wohnungsgröße abgestimmt wird.
Ein Beispiel: 10 Eigentümer haben je eine Stimme, und 6 kommen zur Versammlung. Bei einer Abstimmung sind 3 dafür, 2 dagegen und 1 enthält sich. Der Antrag ist angenommen, weil 3 Ja-Stimmen mehr sind als 2 Nein-Stimmen. Die Enthaltung zählt nicht mit. Manche Gemeinschaftsordnungen werten eine Enthaltung allerdings als Nein.
Eine Mindestzahl an Anwesenden gibt es seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr: Die Versammlung ist immer beschlussfähig, auch wenn nur wenige Eigentümer kommen. Wer fehlt, überlässt die Entscheidung den anderen. Nicht mitstimmen dürfen Sie, wenn es um ein Geschäft der Gemeinschaft mit Ihnen selbst geht, etwa einen Auftrag an Ihre Firma, oder um einen Rechtsstreit gegen Sie.
Die meisten Themen entscheidet die einfache Mehrheit. Höher liegt die Hürde bei der rein virtuellen Versammlung, für die mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen nötig sind, und beim Beschluss ohne Versammlung, dem alle Eigentümer zustimmen müssen. Eine Versammlung erzwingen können mehr als ein Viertel der Eigentümer.
| Worum es geht | Was nötig ist |
|---|---|
| Normaler Beschluss, zum Beispiel einen Verwalter wählen | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Online-Zuschaltung zur Versammlung erlauben | Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Rein virtuelle Versammlung erlauben | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen |
| Beschluss ohne Versammlung | alle Eigentümer, oder die Mehrheit, wenn die Eigentümer das vorher für genau diesen Punkt beschlossen haben |
| Versammlung verlangen | mehr als ein Viertel der Eigentümer |
Wie stimme ich per Vollmacht ab?
Sie müssen nicht selbst kommen. Eine andere Person kann an Ihrer Stelle abstimmen, wenn Sie ihr eine Vollmacht geben. Die Vollmacht muss schriftlich oder per E-Mail vorliegen, damit die anderen Eigentümer sie nachprüfen können. Eine Unterschrift im Original brauchen Sie nicht. Ihre Gemeinschaftsordnung kann aber einschränken, wer Sie vertreten darf.
- Lesen Sie in der Gemeinschaftsordnung nach, wer Sie vertreten darf.
- Schreiben Sie die Vollmacht mit Ihrem Namen, Ihrer Wohnung, dem Namen Ihres Vertreters und dem Termin der Versammlung. Wenn Sie möchten, legen Sie fest, wie Ihr Vertreter abstimmen soll.
- Schicken Sie die Vollmacht per E-Mail oder Brief an Ihren Vertreter.
- Ihr Vertreter bringt sie zur Versammlung mit, damit jeder sie nachprüfen kann.
Der Ablauf der Eigentümerversammlung in 6 Schritten
Jeder Eigentümer darf an der Versammlung teilnehmen. Die Leitung hat der Verwalter, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen.
Einladung
Der Verwalter verschickt die Einladung mit der Tagesordnung, mindestens 3 Wochen vor dem Termin.
Eröffnung
Der Verwalter leitet die Versammlung, wenn die Eigentümer keinen anderen Leiter bestimmen.
Aussprache und Abstimmung
Zu jedem Punkt der Tagesordnung wird beraten und abgestimmt. Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet.
Verkündung
Der Leiter der Versammlung, meist der Verwalter, verkündet das Ergebnis jeder Abstimmung.
Protokoll
Über die Beschlüsse wird unverzüglich eine Niederschrift angefertigt. Unterschrieben wird sie vom Leiter, von einem Eigentümer und, falls es einen Verwaltungsbeirat gibt, von dessen Vorsitzendem. Abwesende Eigentümer bekommen sie in der Regel vom Verwalter zugeschickt.
Beschluss-Sammlung
Der Verwalter trägt den Wortlaut jedes Beschlusses mit Ort und Datum in die Beschluss-Sammlung ein, eine fortlaufende Liste aller Beschlüsse. Jeder Eigentümer darf sie einsehen.
Ab wann gilt ein Beschluss der Eigentümerversammlung?
Ein Beschluss ist gültig, sobald die Versammlung ihn gefasst hat und das Ergebnis verkündet ist. Er bleibt gültig, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt und dieses Urteil endgültig ist. Auch wenn Sie gegen einen Beschluss klagen, gilt er in der Zwischenzeit weiter.
Für eine Klage gegen einen Beschluss haben Sie 1 Monat Zeit. Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht erst ab dem Protokoll. Verpassen Sie sie, prüft ein Gericht nur noch, ob der Beschluss nichtig ist. So hat es der Bundesgerichtshof 2024 entschieden. Ein fehlerhafter Beschluss bleibt dann gültig.
Nichtig, also von Anfang an unwirksam, ist ein Beschluss nur bei schweren Fehlern. Ein Fehler bei der Einladung genügt dafür in der Regel nicht. Einen fehlerhaften Beschluss können Sie stattdessen innerhalb von 1 Monat anfechten.
Darf ich online an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Ja, wenn die Eigentümer das mehrheitlich erlaubt haben. Dann können Sie sich zuschalten, statt vor Ort zu sein. Der Verwalter muss die Online-Teilnahme nicht von sich aus anbieten und auch nicht in der Einladung erwähnen. Wer online teilnehmen möchte, muss das ausdrücklich verlangen. So hat es der Bundesgerichtshof 2024 entschieden.
Eine Versammlung, zu der niemand mehr an einen Ort kommt, ist eine eigene Form mit strengeren Regeln. Sie ist nur erlaubt, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen sie beschließen. Auch ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung folgt eigenen Regeln.
Häufige Fragen
Muss ich zur Eigentümerversammlung persönlich kommen?
Nein, Sie müssen zur Eigentümerversammlung nicht persönlich kommen. Sie können jemanden mit einer Vollmacht schicken, die schriftlich oder per E-Mail vorliegt. Bleiben Sie ohne Vertretung fern, entscheiden die Anwesenden trotzdem, denn die Versammlung ist immer beschlussfähig.
Wie viele Eigentümer müssen bei einer Eigentümerversammlung anwesend sein?
Für eine Eigentümerversammlung gibt es keine Mindestzahl an Anwesenden. Sie ist seit dem 1. Dezember 2020 immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen oder vertreten sind. Für einen Beschluss genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Wie viele Wochen vor der Eigentümerversammlung muss die Einladung ankommen?
Die Einladung zur Eigentümerversammlung soll mindestens 3 Wochen vor dem Termin ankommen. Nur bei besonderer Dringlichkeit darf die Frist kürzer sein. Sie geht schriftlich oder per E-Mail an jeden Eigentümer und enthält die Tagesordnung.
Zählen Enthaltungen bei einer Abstimmung der Eigentümerversammlung mit?
Nein, in der Regel zählen Enthaltungen nicht mit. Entscheidend ist, ob es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Etwas anderes gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Enthaltung ausdrücklich als Nein wertet.
Gilt ein Beschluss der Eigentümerversammlung weiter, wenn ich ihn anfechte?
Ja, der Beschluss gilt zunächst weiter. Er verliert seine Wirkung erst, wenn ein Gericht ihn für ungültig erklärt und das Urteil endgültig ist. Die Klage müssen Sie innerhalb von 1 Monat nach der Versammlung erheben.