Braucht jeder Beschluss eine Versammlung?
Nicht immer. Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, geht davon aus, dass die Eigentümer in einer Versammlung entscheiden. Es kennt aber drei weitere Wege: die Versammlung mit Online-Zuschaltung, die rein virtuelle Versammlung und den Beschluss im Umlaufverfahren, der ganz ohne Versammlung auskommt.
Für den Umlaufbeschluss müssen alle Eigentümer zustimmen. Für die rein virtuelle Versammlung braucht es mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen, und der Beschluss dazu gilt für höchstens 3 Jahre. Für die Online-Zuschaltung genügt die Mehrheit.
| Weg | Was dafür nötig ist |
|---|---|
| Versammlung vor Ort | Einladung mit Tagesordnung; die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet |
| Versammlung mit Online-Zuschaltung | Vorher ein Beschluss der Eigentümer mit Mehrheit |
| Rein virtuelle Versammlung | Vorher ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, gültig für höchstens 3 Jahre |
| Umlaufbeschluss | Zustimmung aller Eigentümer, oder ein Vorbeschluss, dass die Mehrheit genügt |
Bei der Eigentümerversammlung vor Ort lädt der Verwalter mindestens 3 Wochen vorher ein, und die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet.
Wie kommt ein Umlaufbeschluss zustande?
Beim Umlaufbeschluss stimmen die Eigentümer schriftlich ab, ohne sich zu treffen. Die Zustimmung kann per Unterschrift, per E-Mail oder über eine Abstimmungssoftware erfolgen. Jeder einzelne Eigentümer muss zustimmen. Wer nicht antwortet, hat nicht zugestimmt, und der Beschluss ist dann nicht zustande gekommen.
Vorschlag verschicken
Der Beschlussvorschlag geht mit allen nötigen Unterlagen an alle Eigentümer, meist über den Verwalter.
Zustimmung einholen
Jeder Eigentümer antwortet schriftlich oder per E-Mail. Das Gesetz nennt keine Frist für die Antworten.
Ergebnis mitteilen
Nach der letzten Antwort steht das Ergebnis fest. Der Verwalter teilt es allen Eigentümern mit.
Eintragen
Der Verwalter trägt den Beschluss mit Ort und Datum der Bekanntgabe in die Beschluss-Sammlung ein, die fortlaufende Liste aller Beschlüsse.
Frist beachten
Für eine Klage gegen den Beschluss läuft 1 Monat. Wann die Frist beginnt, ist beim Umlaufverfahren schwerer zu bestimmen als bei einer Versammlung. Klären Sie das im Zweifel mit einem Anwalt.
Ein Umlaufbeschluss gelingt also nur, wenn jeder mitmacht. Lehnt ein einziger Eigentümer ab oder schweigt, scheitert er. Deshalb eignet er sich vor allem für Themen, bei denen sich alle einig sind.
Wann genügt beim Umlaufbeschluss die Mehrheit?
Nur mit einem Vorbeschluss. Die Eigentümer beschließen vorher, zum Beispiel in einer Versammlung, dass für einen einzelnen, genau benannten Punkt im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das Gesetz erlaubt diese Ausnahme nur für einen einzelnen Gegenstand. Fachleute nennen den Vorbeschluss Absenkungsbeschluss.
Der Bundesgerichtshof hat dazu am 17. Juli 2026 entschieden. Es ging um die Erneuerung einer Heizungsanlage, über die die Eigentümer im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entscheiden wollten. Ein Eigentümer griff den Vorbeschluss an. Das Gericht urteilte, dass sich auch der Vorbeschluss für sich allein angreifen lässt. Ist er fehlerhaft, macht das den späteren Umlaufbeschluss nicht nichtig. Wird der Umlaufbeschluss unanfechtbar, verliert eine Klage gegen den Vorbeschluss ihren Sinn.
Haben alle Eigentümer schriftlich oder per E-Mail zugestimmt?
Ja, der Umlaufbeschluss gilt. Sobald das Ergebnis feststeht, teilt der Verwalter es allen mit.
Haben die Eigentümer vorher beschlossen, dass für genau diesen Punkt die Mehrheit genügt?
Ja, dann genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Umlaufbeschluss gilt.
Nein, der Umlaufbeschluss ist gescheitert. Dann braucht es eine Versammlung.
Darf die Versammlung nur im Internet stattfinden?
Ja, seit dem 17. Oktober 2024. Seitdem können die Eigentümer eine virtuelle Versammlung beschließen, bei der weder die Eigentümer noch der Verwalter an einem Ort zusammenkommen. Der Beschluss dazu braucht mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Drei Regeln gelten dabei.
- Der Beschluss gilt für Versammlungen innerhalb von höchstens 3 Jahren nach der Abstimmung.
- Teilnahme und Rechte der Eigentümer müssen wie bei einer Versammlung vor Ort möglich sein.
- Wurde der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Versammlung vor Ort stattfinden. Darauf können die Eigentümer nur durch einstimmigen Beschluss verzichten.
Halten sich die Eigentümer nicht an die Pflicht zur Versammlung vor Ort, sind die Beschlüsse einer virtuellen Versammlung trotzdem weder nichtig noch anfechtbar.
Was gilt für die hybride Versammlung?
Bei der hybriden Versammlung treffen sich einige Eigentümer vor Ort, andere schalten sich per Internet zu. Dafür genügt ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Er erlaubt Eigentümern, ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilzunehmen und einzelne oder alle ihrer Rechte elektronisch auszuüben.
Der Bundesgerichtshof hat am 20. September 2024 entschieden, dass der Verwalter die Online-Teilnahme nicht von sich aus anbieten oder in der Einladung erwähnen muss. Wer online teilnehmen will, muss das verlangen. Empfehlenswert ist ein zweiter Beschluss über die technischen Voraussetzungen, etwa die Software.
Häufige Fragen
Wie viele Eigentümer müssen einem Umlaufbeschluss zustimmen?
Einem Umlaufbeschluss müssen alle Eigentümer zustimmen, schriftlich oder per E-Mail. Die Mehrheit genügt nur, wenn die Eigentümer vorher beschlossen haben, dass sie für genau diesen Punkt im Umlaufverfahren reicht. Wer nicht antwortet, hat nicht zugestimmt.
Gilt ein Umlaufbeschluss auch, wenn die Eigentümer per E-Mail zustimmen?
Ja, die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss kann per Unterschrift, per E-Mail oder über eine Abstimmungssoftware erfolgen. Eine handschriftliche Unterschrift auf Papier ist nicht nötig.
Wie lange darf die Abstimmung über einen Umlaufbeschluss dauern?
Das Gesetz nennt keine Frist für die Abstimmung über einen Umlaufbeschluss. Ratsam ist eine Frist, die allen Eigentümern genug Zeit zum Antworten lässt, damit der Beschluss später weniger Angriffsfläche bietet.
Seit wann darf eine Eigentümerversammlung nur virtuell stattfinden?
Seit dem 17. Oktober 2024, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen das beschließen. Der Beschluss gilt für Versammlungen innerhalb von höchstens 3 Jahren. Wurde er vor dem 1. Januar 2028 gefasst, bleibt bis einschließlich 2028 mindestens eine Versammlung vor Ort im Jahr Pflicht, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Kann ich einen Umlaufbeschluss anfechten?
Ja, wie jeden Beschluss, durch eine Klage gegen die Eigentümergemeinschaft innerhalb von 1 Monat. Wann die Frist beim Umlaufverfahren beginnt, ist schwerer zu bestimmen als bei einer Versammlung, deshalb sollten Sie früh einen Anwalt fragen. Bei einem Umlaufbeschluss mit Mehrheit prüfen Sie auch den Vorbeschluss.