Beschluss zum Heizungstausch in der Eigentümergemeinschaft

Was gilt seit dem 29. Juli 2026 für Heizungen?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab, das viele Heizungsgesetz nannten. Der Bundestag hatte es am 10. Juli 2026 beschlossen. Die alte Vorgabe, neue Heizungen müssten zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen, ist gestrichen.

Eigentümer wählen wieder frei. Zur Auswahl stehen unter anderem eine Wärmepumpe, Fernwärme, eine Biomasseheizung, eine Hybridheizung und eine neue Gas- oder Ölheizung. Auch Solarthermie ist erlaubt, das sind Sonnenkollektoren, die Wärme liefern. Eine Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen, steht im aktuellen Gesetzestext nicht.

Welchen Bioanteil brauchen neue Gas- und Ölheizungen?

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Haus einbaut, muss einen wachsenden Teil der Wärme aus Biobrennstoffen erzeugen. Das sind zum Beispiel Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff aus klimaschonenden Verfahren. Ab dem 1. Januar 2029 sind es mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent.

Die Pflicht gilt auch dann als erfüllt, wenn eine ausreichend große Solaranlage für Wärme oder eine ausreichend starke Wärmepumpe die Heizung ergänzt. Die genauen Größen legt das Gesetz fest. Eine Wärmepumpe allein muss keinen Bioanteil nachweisen, weil die Pflicht nur Heizungen mit Gas, Öl oder Flüssiggas betrifft. Wird die neue Gasheizung 2028 eingebaut, weil die alte endgültig ausgefallen ist, gilt die Pflicht erst 12 Monate nach dem Einbau.

Wie kommt der Beschluss zum Heizungstausch zustande?

Über die gemeinsame Heizung entscheidet die Eigentümerversammlung mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt. Das ist die Urkunde, die das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt. Der Heizungstausch muss in der Einladung als Thema stehen, sonst ist der Beschluss nicht gültig. Die Regeln zum Ablauf der Eigentümerversammlung gelten auch hier.

Ein Beschlussvorschlag sollte drei Dinge klar nennen:

• Welches Heizsystem eingebaut wird und welches Angebot den Auftrag bekommt.
• Wie die Kosten verteilt werden.
• Woher das Geld kommt, aus der Rücklage oder aus einer Sonderumlage.

Nach welchem Schlüssel zahlen die Eigentümer die Heizung?

Ohne besondere Regelung zahlen alle Eigentümer nach ihrem Eigentumsanteil. Das ist der Bruchteil am gemeinsamen Eigentum, der in der Teilungserklärung steht. Für einen Umbau gilt eine Ausnahme. Alle zahlen dann mit, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen, die zugleich die Hälfte aller Eigentumsanteile vertreten. Alle zahlen auch, wenn sich der Umbau in angemessener Zeit durch Einsparungen bezahlt macht. Das Bundesjustizministerium nennt als Beispiel ausdrücklich den Einbau einer energiesparenden Heizung.

Ob der Tausch als Reparatur oder als Umbau zählt, bestimmt die Kostenregel. Die Deutsche Energie-Agentur ordnet den Austausch einer Zentralheizung als Umbau ein. Eine bloße Reparatur der vorhandenen Anlage zahlen alle nach Eigentumsanteil. Wer bei einem Umbau nicht mitgezahlt hat und sich später der neuen Anlage anschließen will, kann das gegen angemessenen Ausgleich verlangen.

Die Teilungserklärung oder ein Beschluss kann die Kosten auch anders verteilen. Für einzelne Kosten dürfen die Eigentümer per Beschluss einen anderen Maßstab wählen, wenn er den Interessen aller angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt. Wie sich die Kosten bei Dach, Fassade oder Fenstern verteilen, steht in dem Text zur Kostenverteilung bei der Sanierung.

Was gilt für Etagenheizungen in der Eigentümergemeinschaft?

Eine Etagenheizung, meist eine Gastherme, versorgt nur eine Wohnung. Sie gehört in der Regel zum Sondereigentum. Das ist der Teil, der Ihnen allein gehört. Ob es bei Ihnen so ist, steht in der Teilungserklärung. Solange der Austausch nur Ihre Wohnung betrifft, entscheiden und bezahlen Sie allein.

Ein Beschluss ist nötig, sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das trifft zu, wenn die Abgase durch den gemeinsamen Schornstein abziehen und Leitungen geändert werden. Es trifft auch zu, wenn ein Außengerät einer Wärmepumpe die Fassade verändert. Eine neue Gastherme zählt für das Gesetz als Heizungsanlage. Die Bio-Regel gilt nach dem Gesetzestext für jede neu eingebaute Gasheizung im Bestand.

• Steht in der Teilungserklärung, dass die Therme zu Ihrer Wohnung gehört?
• Zieht das Abgas durch einen gemeinsamen Schornstein?
• Müssen Leitungen oder die Fassade geändert werden, zum Beispiel für ein Außengerät?
• Antworten Sie bei den letzten beiden Fragen mit Ja, brauchen Sie einen Beschluss der Versammlung.

Welche Pflichten hat die Verwaltung beim Heizungstausch?

Der Verwalter bereitet die Versammlung vor, lädt ein und setzt den Beschluss danach um. Er beauftragt die Handwerker und prüft die Angebote zunächst auf Eignung und Wirtschaftlichkeit. Bei einer großen Anlage kann die Beratung durch Fachplaner oder Sachverständige die nötigen Informationen liefern.

• Er lädt mindestens einmal im Jahr ein. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer schriftlich oder per E-Mail eine Versammlung und nennt Zweck und Gründe, muss er einladen.
• Er prüft die Angebote. Eine allgemeine Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen, gibt es nach dem Bundesgerichtshof nicht.
• Er setzt den Beschluss um und beauftragt die Firmen.
• Fällt die Heizung aus und bleibt keine Zeit für eine Versammlung, darf er die nötigen Sofortmaßnahmen veranlassen, um einen Nachteil für die Gemeinschaft zu verhindern.

Für Zuschüsse zur neuen Heizung gelten eigene Regeln. Die klärt am besten ein Energieberater.