Welche Mehrheit braucht die Sanierung der Eigentümergemeinschaft?
Über eine Sanierung entscheiden die Eigentümer in der Versammlung. Dach, Außenwände und Treppenhaus gehören allen gemeinsam, man nennt das Gemeinschaftseigentum. Für ihre Reparatur und Instandsetzung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn die Teilungserklärung, die Urkunde, die das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt, nichts anderes bestimmt. Außerdem kann jeder Eigentümer verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß erhalten wird.
Zu Ihrer Wohnung allein gehört das Sondereigentum. Was dazuzählt, weist die Teilungserklärung zu. Ob Fenster und Balkone zu Ihrer Wohnung oder zum Gemeinschaftseigentum zählen, steht deshalb dort. Bei einzelnen Bauteilen wie Balkonen kann sie außerdem die Pflicht zur Instandhaltung einzelnen Eigentümern zuweisen.
Droht ein Schaden, muss niemand auf die Versammlung warten. Der Verwalter darf Maßnahmen treffen, die eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden. Auch jeder einzelne Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen tun, was nötig ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden am gemeinsamen Eigentum abzuwenden.
Wie sieht die Kostenverteilung bei der Sanierung aus?
Ohne besondere Regelung zahlen alle Eigentümer nach ihrem Eigentumsanteil. Das ist der Bruchteil am gemeinsamen Eigentum, der in der Teilungserklärung steht. Es gilt für jede Reparatur am Gemeinschaftseigentum. Bei einem Umbau, der über die Reparatur hinausgeht, zahlen alle nur unter zwei Bedingungen. Entweder stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, die zugleich die Hälfte aller Eigentumsanteile vertreten. Oder der Umbau macht sich in angemessener Zeit durch Einsparungen bezahlt. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben.
| Maßnahme | Abstimmung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Dach, Fassade oder Fenster reparieren, einen vorhandenen Aufzug instand setzen | Einfache Mehrheit | Alle nach Eigentumsanteil |
| Umbau, zum Beispiel zusätzliche Dämmung, mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Eigentumsanteile | Große Mehrheit | Alle nach Eigentumsanteil, außer die Kosten sind unverhältnismäßig hoch |
| Umbau, der sich in angemessener Zeit durch Einsparungen bezahlt macht | Einfache Mehrheit | Alle nach Eigentumsanteil |
| Neuer Aufzug oder anderer Umbau ohne diese Voraussetzungen | Einfache Mehrheit | Nur die Eigentümer, die zugestimmt haben |
| Barrierefreier Aufzug, den ein Eigentümer verlangt | Anspruch auf Erlaubnis | Der Eigentümer, der ihn verlangt |
Ob eine Maßnahme als Reparatur oder als Umbau zählt, bestimmt die Kostenregel. Der Verband Wohnen im Eigentum rechnet zum Umbau zum Beispiel eine zusätzliche Dämmung von Dach oder Fassade und den Tausch doppelt verglaster gegen dreifach verglaste Fenster. Für die Rechnung, ob sich ein Umbau bezahlt macht, zählen nach Auffassung des Verbands nur die Mehrkosten der Modernisierung und nicht die Kosten der ohnehin nötigen Reparatur. Wie lange der angemessene Zeitraum dauert, nennt das Gesetz nicht.
Die Teilungserklärung kann die Kosten anders verteilen, zum Beispiel nur auf die Eigentümer, die eine Garage nutzen. Die Eigentümer dürfen außerdem für einzelne Kosten eine andere Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat das 2024 für defekte Dachflächenfenster gebilligt. Die Kosten trug allein der Eigentümer der Dachgeschosswohnung, in deren Bereich die Fenster liegen, weil er sie nutzt. Steht in der Teilungserklärung dagegen eine Kostentrennung, etwa für eine Tiefgarage, braucht die Mehrheit einen sachlichen Grund, um die übrigen Eigentümer doch zu beteiligen. Das hat das Gericht 2025 entschieden.
Zahlt die Rücklage oder braucht es eine Sonderumlage?
Die Eigentümer sollen laufend Geld für spätere Reparaturen zurücklegen. Das Gesetz nennt das Erhaltungsrücklage, im Alltag heißt es Instandhaltungsrücklage oder kurz Rücklage. Sie muss angemessen sein. Wie hoch sie sein sollte, erklärt der Text zur Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage.
Wie viel Geld in der Rücklage liegt, steht im Vermögensbericht. Den erstellt der Verwalter nach jedem Kalenderjahr, und jeder Eigentümer bekommt ihn. Die monatlichen Beiträge zur Rücklage legt der Wirtschaftsplan fest, der jährliche Haushaltsplan der Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld, der monatliche Beitrag jedes Eigentümers, folgt aus diesem Plan.
- Die Eigentümer können beschließen, die Sanierung aus der Rücklage zu bezahlen.
- Reicht die Rücklage nicht, beschließen die Eigentümer eine zusätzliche Zahlung, die sogenannte Sonderumlage.
- Sie können außerdem im Wirtschaftsplan höhere Beiträge für die Zukunft beschließen, damit mehr in die Rücklage fließt.
Der Beschluss bestimmt auch, wann das Geld fällig ist. Die Eigentümer können festlegen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Prüfen Sie deshalb im Beschluss die Höhe, die Verteilung und den Fälligkeitstag.
Braucht die Sanierung drei Vergleichsangebote?
Nein, eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nicht. Das hat der Bundesgerichtshof am 27. März 2026 entschieden. Viele Gerichte hatten Beschlüsse bis dahin aufgehoben, weil keine Vergleichsangebote vorlagen. Diese Praxis hat das Gericht beendet.
Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ausreichen. Bei großen Sanierungen kann das Gutachten eines Architekten oder Bausachverständigen genügen. Auch eine Firma, mit der die Gemeinschaft gute Erfahrungen hat, darf den Auftrag bekommen. Der Verwalter muss ein Angebot zunächst auf Eignung und Wirtschaftlichkeit prüfen.
Ein Beschluss kann trotzdem ungültig sein, wenn das Angebot ungeeignet oder überteuert ist. Das müssen Sie als Kläger aber innerhalb der Klagefrist von 1 Monat darlegen und beweisen.
Was tun, wenn die Mehrheit die Sanierung blockiert?
Lehnt die Versammlung eine nötige Sanierung ab, können Sie das Gericht bitten, den Beschluss an ihrer Stelle zu fassen. Ein Beispiel liefert das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. April 2026. Bei mehreren Balkonen drohten Betonteile abzustürzen, doch keine der drei Sanierungsvarianten fand eine Mehrheit. Das Gericht erklärte die Ablehnungen für ungültig und beschloss stattdessen, dass die Gemeinschaft die Sanierung selbst durchführt. Welche Variante gebaut wird, entscheiden weiter die Eigentümer.
Die Gemeinschaft ist dafür verantwortlich, dass vom Gebäude keine Gefahr ausgeht. Deshalb kann sie sich der Erhaltung nicht einfach entziehen, auch wenn die Teilungserklärung die Pflicht dem einzelnen Eigentümer zuweist. Wer nach der Teilungserklärung zahlen muss, zahlt weiter selbst. In dem Urteil trug jeder Eigentümer die Kosten für seinen eigenen Balkon.
Wie läuft der Sanierungsbeschluss ab?
Zustand klären
Ein Sachverständiger oder der Verwalter klärt, was saniert werden muss.
Angebote prüfen
Sobald Angebote vorliegen, prüft der Verwalter Eignung und Wirtschaftlichkeit. Bei großen Maßnahmen hilft ein Architekt oder Bausachverständiger.
Einladen
Die Einladung geht in der Regel mindestens 3 Wochen vorher raus und nennt die Sanierung als Thema.
Beschließen
Die Versammlung beschließt die Maßnahme, die Kostenverteilung und die Finanzierung.
Protokollieren
Der Verwalter nimmt den Beschluss unverzüglich ins Protokoll auf und trägt ihn in die Beschluss-Sammlung ein. Das ist die fortlaufend nummerierte Liste aller Beschlüsse.
Umsetzen
Der Verwalter beauftragt die Handwerker. Die Klagefrist läuft parallel, sie dauert 1 Monat.
Häufige Fragen
Wer bezahlt die Dachsanierung in einer Eigentümergemeinschaft?
Alle Eigentümer zahlen die Reparatur des Dachs nach ihrem Eigentumsanteil, sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes regelt. Das Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum. Eine energetische Modernisierung wie eine Dämmung beschließt ebenfalls die einfache Mehrheit. Alle zahlen dann mit, wenn sie sich durch Einsparungen bezahlt macht.
Kann die Eigentümergemeinschaft gegen meinen Willen eine Sonderumlage beschließen?
Ja, die Mehrheit kann eine Sonderumlage beschließen, und der Beschluss bindet auch Eigentümer, die dagegen gestimmt haben. Er gilt, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt. Wer ihn für falsch hält, muss innerhalb von 1 Monat nach der Abstimmung klagen.
Muss die Eigentümergemeinschaft vor einer Sanierung mehrere Angebote einholen?
Nein, vor einer Sanierung gibt es keine allgemeine Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Das hat der Bundesgerichtshof am 27. März 2026 entschieden. Die vorhandenen Informationen müssen aber für eine vernünftige Entscheidung reichen, bei großen Sanierungen zum Beispiel durch das Gutachten eines Architekten.
Müssen in einer Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer einen neuen Aufzug bezahlen?
Nicht unbedingt: Alle Eigentümer zahlen einen neuen Aufzug nur unter zwei Bedingungen. Entweder stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, die zugleich die Hälfte aller Eigentumsanteile vertreten, oder der Aufzug macht sich in angemessener Zeit bezahlt. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben. Verlangt ein Eigentümer den Aufzug für Menschen mit Behinderung, zahlt er ihn allein.
Was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft eine nötige Sanierung nicht beschließt?
Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine nötige Sanierung nicht, kann jeder Eigentümer das Gericht bitten, den fehlenden Beschluss zu fassen. Der Bundesgerichtshof hat das am 24. April 2026 bei einer Balkonsanierung bestätigt, weil der Sanierungsbedarf feststand. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten, denn es laufen Fristen.
Wie erfahre ich, wie viel Rücklage meine Eigentümergemeinschaft hat?
Wie viel Rücklage Ihre Eigentümergemeinschaft hat, steht im Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Kalenderjahr erstellt. Jeder Eigentümer bekommt den Bericht zur Verfügung gestellt. Er enthält auch eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.