Welche fünf baulichen Veränderungen können Sie verlangen?
Eine bauliche Veränderung ist jeder Umbau am gemeinsamen Eigentum, der über Reparatur und Pflege hinausgeht. Das regelt das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer gemeinsam darüber. Für fünf Arten von Umbauten gibt Ihnen das Gesetz aber einen eigenen Anspruch, sofern sie angemessen sind.
- Für Menschen mit Behinderung können Sie zum Beispiel eine Rollstuhlrampe im Treppenhaus oder einen Aufzug verlangen.
- Für Ihr Elektroauto können Sie eine Ladestation verlangen, oft Wallbox genannt, sofern Sie einen Stellplatz haben.
- Zum Einbruchschutz können Sie zum Beispiel eine sicherere Eingangstür verlangen.
- Für schnelles Internet können Sie einen Glasfaseranschluss bis in Ihre Wohnung verlangen.
- Ein Steckersolargerät, umgangssprachlich Balkonkraftwerk, gehört seit dem Gesetz vom 10. Oktober 2024 dazu. Technik und Anmeldung sind ein eigenes Thema.
Angemessen heißt, dass der Umbau den anderen keine ungewöhnlichen Nachteile bringt. Das ist nach dem Bundesgerichtshof der Regelfall. Übliche Eingriffe in die Bausubstanz, Einschränkungen bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums und eine veränderte Optik reichen normalerweise nicht für ein Nein. Will die Gemeinschaft ablehnen, muss sie erklären, warum Ihr Fall die Ausnahme ist. Ein Umbau für Menschen mit Behinderung muss nur ihnen nützen, Sie selbst müssen nicht behindert sein.
Wer entscheidet, wie der Umbau ausgeführt wird?
Über die Ausführung beschließt die Eigentümerversammlung. Sie darf technische Vorgaben machen, zum Beispiel zum Stromnetz im Haus, wenn Sie eine Wallbox einbauen wollen. Ob der Umbau überhaupt kommt, steht bei den fünf Arten nicht zur Wahl, solange er angemessen ist.
Die Eigentümer können Ihnen erlauben, den Umbau selbst in Auftrag zu geben, oder beschließen, dass die Gemeinschaft ihn durchführt. Im zweiten Fall beauftragt der Verwalter die Handwerker. Bezahlen müssen Sie den Umbau in beiden Fällen allein.
Wer zahlt die bauliche Veränderung in der Eigentümergemeinschaft?
Wer einen Umbau mit eigenem Anspruch verlangt, zahlt ihn allein, und nur er darf ihn nutzen. Bei anderen Umbauten kommt es auf die Abstimmung an. Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu, die zugleich die Hälfte aller Eigentumsanteile vertreten, zahlen alle. Ihr Eigentumsanteil steht in der Teilungserklärung, der Urkunde, die das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt. Er bestimmt, wie viel Sie von gemeinsamen Kosten tragen.
| Umbau | Abstimmung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Wallbox, Rampe, Einbruchschutz, Glasfaser oder Steckersolargerät auf Ihren Wunsch | Sie haben Anspruch, die Versammlung beschließt nur über die Ausführung | Sie allein |
| Anderer Umbau, dem alle Betroffenen zustimmen | Sie haben Anspruch auf die Erlaubnis | Sie allein |
| Umbau, den die Eigentümer selbst wollen, mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Eigentumsanteile | Große Mehrheit | Alle nach Eigentumsanteil, außer die Kosten sind unverhältnismäßig hoch |
| Umbau, der sich in angemessener Zeit durch Einsparungen bezahlt macht | Einfache Mehrheit | Alle nach Eigentumsanteil |
| Anderer Umbau ohne diese Voraussetzungen | Einfache Mehrheit | Nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben |
Wer einen Umbau nicht mitbezahlt hat, kann später verlangen, ihn gegen angemessenen Ausgleich mitzunutzen. Die Eigentümer können außerdem eine andere Verteilung beschließen. Wer nach dem Gesetz nichts zahlen muss, dem dürfen sie damit aber keine Kosten aufbürden.
Wo endet Ihr Anspruch auf den Umbau?
Das Gesetz setzt zwei Grenzen: Ein Umbau darf die Wohnanlage nicht von Grund auf umgestalten, und er darf keinen Eigentümer gegenüber den anderen unfair benachteiligen. Beides gilt für jeden Umbau, ob Sie ihn verlangen oder die Mehrheit ihn beschließt.
Dient der Umbau Menschen mit Behinderung, einem Elektroauto, dem Einbruchschutz, Glasfaser oder einem Steckersolargerät?
Ja, Sie können den Umbau verlangen, solange er angemessen ist und keine der beiden Grenzen verletzt. Die Versammlung entscheidet nur über die Ausführung.
Beeinträchtigt der Umbau einen anderen Eigentümer über das normale Maß hinaus?
Dann brauchen Sie das Einverständnis aller Betroffenen. Sonst entscheidet die Versammlung mit einfacher Mehrheit, ob der Umbau kommt.
Ja, Sie können die Erlaubnis verlangen. Die Versammlung beschließt sie.
Bei den fünf Arten nimmt der Bundesgerichtshof eine grundlegende Umgestaltung nur in Ausnahmefällen an. Er hat 2024 einen Außenaufzug am Hinterhaus eines denkmalgeschützten Hauses in München zugelassen. Auch eine Rampe mit erhöhter Terrasse für einen barrierefreien Zugang durfte gebaut werden. Nach Einschätzung des Verbands Wohnen im Eigentum ist eine grundlegende Umgestaltung eine sehr hohe Hürde, das Gebäude wäre danach kaum wiederzuerkennen. Bei sichtbaren Änderungen an der Fassade müssen dem Verband zufolge regelmäßig alle Eigentümer zustimmen.
Wie holen Sie die Zustimmung der Versammlung ein?
Verwalter informieren
Bitten Sie den Verwalter schriftlich oder per E-Mail, Ihren Umbau auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen. Beschreiben Sie ihn so genau, dass die anderen ihn beurteilen können.
Einladung abwarten
Der Verwalter lädt in der Regel mindestens 3 Wochen vorher ein. Der Umbau muss in der Einladung als Thema stehen, sonst ist der Beschluss nicht gültig.
Abstimmung
Die Versammlung beschließt, dass Sie bauen dürfen, und legt fest, wie der Umbau ausgeführt wird.
Bauen
Erst nach dem Beschluss geben Sie den Umbau in Auftrag, oder die Gemeinschaft beauftragt die Handwerker.
Bei einem Nein klagen
Lehnt die Versammlung ab, können Sie beim Gericht beantragen, dass es den fehlenden Beschluss selbst fasst. Klagen Sie innerhalb von 1 Monat nach der Abstimmung.
Wie stimmt die Mehrheit über andere Umbauten ab?
Jeder andere Umbau am gemeinsamen Eigentum braucht ebenfalls einen Beschluss. Es genügt die einfache Mehrheit der Stimmen, die in der Versammlung abgegeben werden. Wer nicht kommen kann, darf sich vertreten lassen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt.
Nach Angaben des Verbands Wohnen im Eigentum zählen dazu zum Beispiel eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, ein Balkonanbau oder eine Balkonverglasung. Für den Ablauf der Eigentümerversammlung gelten feste Regeln zu Einladung, Stimmen und Protokoll.
Häufige Fragen
Darf die Eigentümergemeinschaft den Einbau einer Wallbox ablehnen?
Nein, die Eigentümergemeinschaft darf den Einbau einer Wallbox nicht grundsätzlich ablehnen. Wer einen Stellplatz hat, kann verlangen, dass die Eigentümerversammlung eine Ladestation für sein Elektroauto erlaubt. Die Versammlung darf die Ausführung regeln, zum Beispiel mit technischen Vorgaben zum Stromnetz im Haus. Die Kosten der Wallbox trägt der Eigentümer, der sie verlangt.
Wer zahlt einen Aufzug oder eine Rampe für Menschen mit Behinderung in der Eigentümergemeinschaft?
Einen Aufzug oder eine Rampe für Menschen mit Behinderung zahlt der Eigentümer, der sie verlangt, und nur er darf sie nutzen. Der Bundesgerichtshof hat das 2024 an einem Außenaufzug entschieden, den Eigentümer auf eigene Kosten bauen wollten. Wer den Umbau später mitnutzen möchte, muss sich angemessen an den Kosten beteiligen.
Darf ich in der Eigentümergemeinschaft ohne Beschluss am gemeinsamen Eigentum bauen?
Nein, Sie dürfen in der Eigentümergemeinschaft nicht ohne Beschluss am gemeinsamen Eigentum bauen. Jeder Umbau braucht vorher einen Beschluss der Eigentümer, auch wenn Sie Anspruch auf die Erlaubnis haben. Bauen Sie ohne Beschluss, können die anderen Eigentümer die Arbeiten gerichtlich stoppen lassen. Lehnt die Versammlung ab, können Sie beim Gericht beantragen, dass es den Beschluss ersetzt.
Wie viele Stimmen braucht ein Umbau in der Eigentümergemeinschaft?
Ein Umbau in der Eigentümergemeinschaft braucht für den Beschluss die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Alle Eigentümer tragen die Kosten, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zustimmen, die zugleich die Hälfte aller Eigentumsanteile vertreten. Ohne diese große Mehrheit zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, außer der Umbau macht sich in angemessener Zeit bezahlt.
Was kann ich tun, wenn die Eigentümerversammlung meinen Umbau ablehnt?
Lehnt die Eigentümerversammlung Ihren Umbau ab, können Sie klagen, damit das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzt. Die Klage muss innerhalb von 1 Monat nach der Abstimmung beim Gericht eingehen, die Begründung innerhalb von 2 Monaten. Lassen Sie sich dafür anwaltlich beraten.
Muss die Eigentümergemeinschaft ein Steckersolargerät erlauben?
Ja, die Eigentümergemeinschaft muss ein angemessenes Steckersolargerät erlauben. Das Gesetz zählt Steckersolargeräte seit dem Gesetz vom 10. Oktober 2024 zu den Umbauten, auf die jeder Eigentümer Anspruch hat. Die Versammlung beschließt über die Ausführung, und Sie zahlen das Gerät selbst. Zu Technik und Anmeldung gibt es eigene Regeln.