Ist bei einem Mangel der Vermieter oder die Hausverwaltung zuständig?
Der Mietvertrag besteht zwischen Mieter und Vermieter. Deshalb muss der Vermieter, also Sie als Eigentümer der Wohnung, dafür sorgen, dass die Wohnung in einem Zustand bleibt, in dem der Mieter sie vertragsgemäß nutzen kann. Das gilt auch dann, wenn die Ursache im Haus liegt.
Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft arbeitet für die Gemeinschaft. Den einzelnen Eigentümer vertritt er nicht, denn der Gesetzgeber hat diese Vertretung bei der Reform 2020 gestrichen. Ihre Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter nehmen Sie deshalb selbst wahr. Haben Sie eine Sondereigentumsverwaltung beauftragt, also eine Verwaltung nur für Ihre Wohnung, steht in ihrem Vertrag, was sie für Sie übernimmt.
Auf die Eigentümergemeinschaft können Sie sich dem Mieter gegenüber nicht zurückziehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2005 entschieden. Der Mieter darf die Beseitigung des Mangels grundsätzlich auch dann verlangen, wenn Sie dafür erst die Zustimmung der anderen Eigentümer herbeiführen müssen.
Wer ist bei Schimmel, Wasserschaden oder Heizungsausfall zuständig?
Ob die Gemeinschaft oder Sie handeln müssen, hängt davon ab, wo die Ursache liegt. Gemeinschaftseigentum heißt der Teil des Hauses, der allen Eigentümern gemeinsam gehört. Nach dem Gesetz zählen dazu alle Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und alle Anlagen für alle Eigentümer, zum Beispiel das Dach und die zentrale Heizungsanlage. Wasserleitungen im Haus gehören nach dem BGH zwingend dazu, und zwar bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung.
Sondereigentum heißt alles, was allein zu Ihrer Wohnung gehört, etwa eine abgehängte Zwischendecke. Die Teilungserklärung, das Dokument mit den Regeln Ihrer Eigentümergemeinschaft, kann weitere Teile dem Haus zuordnen.
| Mangel | Ursache | Wer handelt und zahlt? |
|---|---|---|
| Schimmel | Feuchtigkeit dringt von außen ins Gebäude, etwa durch ein undichtes Dach | Die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter beauftragt, alle Eigentümer zahlen |
| Schimmel | Falsches Heizen und Lüften in der Wohnung | Erst die Ursache klären lassen, bevor Sie zusagen oder ablehnen |
| Wasserschaden | Defekte Steigleitung oder Leitung bis zur ersten Absperrmöglichkeit in der Wohnung | Die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter beauftragt, alle Eigentümer zahlen |
| Heizungsausfall | Defekte Zentralheizung des Hauses | Die Eigentümergemeinschaft, bei Notfällen darf der Verwalter sofort handeln |
| Heizungsausfall | Defekte Etagenheizung, die nur Ihre Wohnung versorgt | Ob sie zum Haus oder zur Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung |
| Schaden im Inneren der Wohnung | Zum Beispiel eine abgehängte Zwischendecke | Sie als Eigentümer der Wohnung, Sie zahlen allein |
Bei Schimmel zählt die Ursache. Nach dem Umweltbundesamt gehört zu gesundem Wohnen ein Gebäude, in das keine Feuchtigkeit von außen eindringt, und dazu richtiges Heizen und Lüften. Kleinen, oberflächlichen Befall unter 0,5 Quadratmetern können Bewohner selbst entfernen.
Was darf die Hausverwaltung ohne Beschluss veranlassen?
Der Verwalter darf ohne Beschluss handeln, wenn eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt. Er darf auch handeln, wenn er eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden muss. Ein Rohrbruch, der laufend Schaden anrichtet, ist so ein Fall. Nach der Begründung des Gesetzes können je nach Größe der Anlage auch Reparaturen dazugehören.
Größere Reparaturen beschließen die Eigentümer. Sie können dem Verwalter außerdem Grenzen setzen, etwa einen Höchstbetrag, bis zu dem er allein beauftragen darf. Auch Sie selbst dürfen im Notfall eingreifen: Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die nötig sind, um einen dem Haus unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.
So gehen Sie vor, wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt.
- Halten Sie die Meldung des Mieters mit Datum fest und bitten Sie um Fotos.
- Schicken Sie dem Verwalter noch am selben Tag eine E-Mail mit den Fotos und bitten Sie um Prüfung.
- Fragen Sie, ob der Verwalter die Reparatur selbst beauftragen darf, weil sie eilt oder klein ist.
- Verlangen Sie sonst einen Beschluss und bitten Sie darum, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen.
- Geben Sie dem Mieter einen Zeitplan und melden Sie sich bei jeder Neuigkeit.
- Blockiert die Gemeinschaft, kann ein Gericht den fehlenden Beschluss fassen. Dann gehört der Fall zum Anwalt.
Wer trägt die Kosten, wenn der Mieter einen Mangel meldet?
Liegt der Mangel im Gemeinschaftseigentum, trägt die Gemeinschaft die Kosten, also alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile am Haus. Dafür ist die Instandhaltungsrücklage da, das gemeinsame Sparguthaben für Reparaturen. Liegt der Mangel in Ihrer Wohnung, tragen Sie die Kosten allein.
Auf den Mieter dürfen Sie Reparaturkosten nicht über die Betriebskosten umlegen. Nach der Betriebskostenverordnung zählen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten. Weitergeben dürfen Sie nur bestimmte Teile des Hausgelds, nämlich die umlagefähigen Positionen.
Wann ist eine Mietminderung erlaubt, und wie hoch?
Ein Mangel senkt die Miete kraft Gesetzes. Feste Prozentsätze nennt das Gesetz nicht, denn die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Die Spanne reicht von 0 bis 100 Prozent, je nachdem, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt.
| Wirkung des Mangels | Wie viel Miete der Mieter zahlt |
|---|---|
| Die Nutzbarkeit der Wohnung ist aufgehoben | Für diese Zeit keine Miete, also 0 Prozent |
| Die Nutzbarkeit ist eingeschränkt | Eine angemessen herabgesetzte Miete, die Höhe hängt vom Einzelfall ab |
| Die Einschränkung ist unerheblich | Die volle Miete, also 100 Prozent |
Der Mieter muss den Mangel unverzüglich melden. Tut er das nicht, verliert er sein Minderungsrecht, soweit Sie wegen der fehlenden Meldung nicht helfen konnten.
Schränkt der Mangel die Nutzung der Wohnung mehr als unerheblich ein?
Hat der Mieter den Mangel unverzüglich gemeldet?
Ja. Der Mieter darf mindern, solange der Mangel besteht.
Nur eingeschränkt. Soweit Sie wegen der fehlenden Meldung nicht helfen konnten, darf er nicht mindern.
Nein. Eine unerhebliche Einschränkung bleibt außer Betracht.
Was darf der Mieter tun, wenn Sie nicht reagieren?
Reagieren Sie nicht, stehen dem Mieter mehrere Rechte offen, und sie gelten nebeneinander.
| Recht des Mieters | Voraussetzung |
|---|---|
| Miete mindern | Der Mangel schränkt die Nutzung mehr als unerheblich ein |
| Schadensersatz verlangen | Der Mangel bestand schon beim Vertragsschluss, Sie haben ihn zu vertreten, oder Sie sind mit der Beseitigung in Verzug, also im Rückstand |
| Mangel selbst beseitigen lassen und Kosten ersetzt verlangen | Sie sind mit der Beseitigung in Verzug, oder die Reparatur ist sofort nötig, um die Wohnung zu erhalten |
| Fristlos kündigen | Der Gebrauch wird ganz oder teilweise nicht gewährt, und in der Regel ist eine gesetzte Frist zur Beseitigung erfolglos abgelaufen |
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter einen Mangel beseitigen, wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt?
Ja, dem Mieter gegenüber sind Sie zuständig, auch wenn die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, also zum Beispiel am Dach, an einer Hauptleitung oder an der Heizungsanlage des Hauses. Sie müssen die Eigentümergemeinschaft einschalten, denn die Gemeinschaft verwaltet diese Teile. Der Bundesgerichtshof lässt den Einwand, die anderen Eigentümer müssten erst zustimmen, grundsätzlich nicht gelten.
An wen wendet sich der Mieter einer Eigentumswohnung mit einem Mangel, an den Vermieter oder an den Verwalter?
Der Mieter wendet sich an den Vermieter, denn nur mit ihm besteht der Mietvertrag. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft ist nicht Vertragspartner des Mieters und vertritt den einzelnen Eigentümer nicht. Hat der Eigentümer eine Sondereigentumsverwaltung beauftragt, also eine Verwaltung nur für seine Wohnung, wendet sich der Mieter dorthin, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Darf der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft einen Mangel ohne Beschluss beheben lassen?
Ja, wenn die Maßnahme von untergeordneter Bedeutung ist oder wenn er eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden muss. Bei größeren Reparaturen entscheiden die Eigentümer. Sie können dem Verwalter außerdem Grenzen setzen, etwa einen Höchstbetrag.
Wer zahlt die Reparatur, wenn der Mieter Schimmel oder einen Wasserschaden meldet?
Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, zahlen alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile am Haus. Liegt sie im Sondereigentum, also in der Wohnung selbst, zahlt deren Eigentümer allein. Auf den Mieter dürfen Sie Reparaturkosten nicht über die Betriebskosten umlegen.
Ab wann darf ein Mieter wegen eines Mangels die Miete mindern?
Ein Mieter darf mindern, sobald der Mangel die Nutzung der Wohnung mehr als unerheblich einschränkt und er ihn gemeldet hat. Die Miete sinkt dann für die Dauer des Mangels auf einen angemessenen Betrag, bei völlig aufgehobener Nutzbarkeit auf null.
Was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter einen Mangel nicht beseitigt?
Der Mieter kann die Miete mindern und Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, also im Rückstand ist. Er darf den Mangel unter bestimmten Voraussetzungen selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Nach erfolglosem Ablauf einer Frist zur Beseitigung kann er fristlos kündigen.