Welche Posten im Hausgeld dürfen Sie umlegen?
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den Sie an Ihre Eigentümergemeinschaft zahlen. Die Eigentümer beschließen ihn im Wirtschaftsplan, also in der Planung der Einnahmen und Ausgaben für ein Jahr. Im Hausgeld stecken laufende Kosten des Hauses, die Verwaltung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Instandhaltungsrücklage. Das Gemeinschaftseigentum sind die Teile des Hauses, die allen Eigentümern gehören. Die Instandhaltungsrücklage ist das Ansparen für spätere Reparaturen.
Für Ihren Mieter zählt nur ein Teil davon. Umlagefähig sind Kosten, die laufend durch den Gebrauch des Hauses entstehen und im gesetzlichen Katalog der Betriebskosten mit seinen 17 Kostengruppen stehen. Umlagefähig heißt: Sie dürfen sie auf den Mieter umlegen. Der Grund: Der Mieter zahlt, was der laufende Betrieb des Hauses kostet. Was der Eigentümer für Verwaltung und Erhalt seines Eigentums ausgibt, bleibt bei ihm.
Im Zweifel entscheidet der gesetzliche Katalog, nicht die Überschrift in der Abrechnung.
| Posten | Umlegen? | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Wasser und Abwasser | Ja | Nach Verbrauch, wenn Zähler vorhanden sind |
| Müllabfuhr und Straßenreinigung | Ja | Die Gebühren, die für das Haus anfallen |
| Hausmeister | Ja | Nur die laufende Arbeit, nicht Reparaturen oder Verwaltung |
| Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzug, Schornsteinfeger | Ja | Alle stehen im gesetzlichen Katalog |
| Versicherungen des Gebäudes | Ja | Gebäude gegen Feuer, Sturm und Wasser, dazu Glas und Haftpflicht |
| Heizung und Warmwasser | Ja, mit Abzug | Nach Verbrauch abrechnen und den eigenen Anteil an den CO2-Kosten abziehen |
| Kabel- oder Antennenanschluss | Nur zum Teil | Seit 1. Juli 2024 nur Betriebsstrom, bei Antennen auch die Prüfung, keine Grundgebühren |
| Vergütung der Hausverwaltung | Nein | Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Nein | Instandhaltung und Instandsetzung zählen nicht zu den Betriebskosten |
| Zahlung in die Instandhaltungsrücklage | Nein | Sie spart für spätere Reparaturen an, die der Mieter ebenfalls nicht trägt |
Steht in Ihrer Abrechnung eine Zeile, die Sie nirgends zuordnen können, fragen Sie die Verwaltung. Legen Sie die Zeile nicht um, bevor Sie sicher sind.
Gehört die Zeile zu Verwaltung, Reparaturen oder Rücklage?
Nein, nicht umlegen. Diese Kosten tragen Sie selbst.
Passt die Zeile in eine der 17 Kostengruppen, und sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter Betriebskosten trägt?
Ja, umlegen. Prüfen Sie danach noch den Schlüssel, nach dem Sie die Kosten verteilen.
Nein, nicht umlegen. Die Kosten bleiben bei Ihnen, solange der Mietvertrag sie nicht ausdrücklich abdeckt.
Was steht nicht im Hausgeld, darf aber umgelegt werden?
Manche Kosten fehlen im Hausgeld und dürfen Sie trotzdem umlegen. Die wichtigste ist die Grundsteuer. Sie zahlen sie meist direkt und nicht über die Gemeinschaft, und sie gehört zu den umlegbaren Betriebskosten.
Bei der Heizung liegt der Hausgeldabrechnung häufig eine eigene Heizkostenabrechnung bei. Die Regeln für die Abrechnung nach Verbrauch gelten auch für Sie als Vermieter einer Eigentumswohnung. Sie verteilen 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch. Rechnen Sie anders ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen.
Nach welchem Schlüssel rechnen Sie mit dem Mieter ab?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt seit dem 1. Dezember 2020 eine eigene Regel. Der Schlüssel, nach dem die Eigentümer im Haus die Kosten untereinander teilen, gilt auch für Ihren Mieter, wenn der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Ohne andere Regelung teilen die Eigentümer nach ihren Anteilen am Gemeinschaftseigentum, die im Grundbuch stehen.
Steht im Mietvertrag ausdrücklich die Wohnfläche, gilt sie weiter. Dann brauchen Sie die Kosten des ganzen Hauses statt Ihres Anteils. Sie finden sie in der Gesamtabrechnung der Eigentümergemeinschaft. Der Anteil Ihres Mieters ergibt sich so: Kosten des Hauses mal Wohnfläche seiner Wohnung, geteilt durch die Gesamtwohnfläche im Haus. Nennen Sie beide Flächen in der Abrechnung, sonst kann der Mieter die Rechnung nicht nachprüfen.
Widerspricht der Schlüssel der Eigentümer billigem Ermessen, rechnen Sie wieder nach Wohnfläche ab. Im Streit muss der Mieter das belegen.
Unterlagen holen
Lassen Sie sich Einzelabrechnung und Gesamtabrechnung geben und bitten Sie um die Heizkostenabrechnung.
Nicht umlegbare Zeilen streichen
Streichen Sie Verwaltung, Reparaturen und Rücklage.
Umlegbare Kosten verteilen
Verteilen Sie den Rest nach dem Schlüssel, der im Mietvertrag steht oder unter den Eigentümern gilt.
Grundsteuer und Heizkosten ergänzen
Nehmen Sie Grundsteuer und Heizkosten hinzu und ziehen Sie Ihren Anteil an den CO2-Kosten ab.
Vorauszahlungen abziehen und versenden
Ziehen Sie die Vorauszahlungen des Mieters ab. Die Abrechnung muss ihm innerhalb von 12 Monaten zugehen.
Für jede Abrechnung an den Mieter gelten dieselben Regeln für Frist und Kostengruppen. Wie die Eigentümer ihren eigenen Schlüssel festlegen und ändern dürfen, hängt von der Verteilung des Hausgelds in Ihrer Gemeinschaft ab.
Wie viel CO2-Kosten tragen Sie als Vermieter selbst?
CO2-Kosten sind der Aufschlag für den Ausstoß von Kohlendioxid, den der Preis von Öl und Gas enthält. Bei Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizung tragen Sie einen Teil davon selbst. Je mehr CO2 das Haus ausstößt, desto mehr zahlen Sie. Bei weniger als 12 Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr trägt der Mieter 100 Prozent und der Vermieter 0 Prozent. In der schlechtesten Stufe zahlt der Mieter 5 Prozent und der Vermieter 95 Prozent.
| CO2-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr | Mieter zahlt | Vermieter zahlt |
|---|---|---|
| unter 12 Kilogramm | 100 Prozent | 0 Prozent |
| 12 bis unter 17 Kilogramm | 90 Prozent | 10 Prozent |
| 17 bis unter 22 Kilogramm | 80 Prozent | 20 Prozent |
| 22 bis unter 27 Kilogramm | 70 Prozent | 30 Prozent |
| 27 bis unter 32 Kilogramm | 60 Prozent | 40 Prozent |
| 32 bis unter 37 Kilogramm | 50 Prozent | 50 Prozent |
| 37 bis unter 42 Kilogramm | 40 Prozent | 60 Prozent |
| 42 bis unter 47 Kilogramm | 30 Prozent | 70 Prozent |
| 47 bis unter 52 Kilogramm | 20 Prozent | 80 Prozent |
| 52 Kilogramm und mehr | 5 Prozent | 95 Prozent |
Die Heizkostenabrechnung muss Ihren Anteil ausweisen. Fehlt er, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
Was tun, wenn die Hausgeldabrechnung zu spät kommt?
Ihre Frist von 12 Monaten für die Abrechnung an den Mieter läuft weiter, auch wenn die Eigentümergemeinschaft noch nichts beschlossen hat. Liegt die Verspätung beim Verwalter der Gemeinschaft, kann das den Vermieter entlasten. Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass er sich nachdrücklich um die Abrechnung bemüht hat. Wie weit diese Entlastung reicht, ist nicht abschließend geklärt. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf.
- Fordern Sie die Abrechnung schriftlich an und setzen Sie eine Frist.
- Erinnern Sie erneut, bevor die 12 Monate zu Ende gehen.
- Bewahren Sie alle Schreiben und Antworten auf.
- Bitten Sie um die Belege, wenn die Abrechnung weiter fehlt. Mit ihnen können Sie selbst rechnen.
Häufige Fragen
Darf ich das Honorar des Verwalters aus dem Hausgeld auf den Mieter umlegen?
Nein, das Honorar des Verwalters dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten. Auch wenn die Vergütung in der Hausgeldabrechnung steht, dürfen Sie sie nicht weitergeben.
Darf ich die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Nein, die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen. Reparaturen gehören nicht zu den Betriebskosten, das Ansparen für Reparaturen ebenso wenig. Der Bundesgerichtshof hat Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage in der Einzelabrechnung nicht als Betriebskosten behandelt.
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, obwohl sie nicht im Hausgeld steht?
Ja, die Grundsteuer dürfen Sie umlegen, wenn Ihr Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Sie gehört zu den 17 Kostengruppen des gesetzlichen Katalogs. Sie steht meist nicht im Hausgeld, weil Sie sie direkt zahlen.
Nach welchem Schlüssel rechne ich die Betriebskosten meiner vermieteten Eigentumswohnung ab?
Ohne andere Vereinbarung im Mietvertrag gilt der Schlüssel, nach dem die Eigentümer im Haus die Kosten untereinander teilen. Steht im Mietvertrag ausdrücklich die Wohnfläche, gilt sie. Widerspricht der Schlüssel der Eigentümer billigem Ermessen, gilt ebenfalls die Wohnfläche.
Wie viel der CO2-Kosten muss ich als Vermieter einer Eigentumswohnung tragen?
Je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes tragen Sie zwischen 0 und 95 Prozent der CO2-Kosten der Heizung selbst. Der Anteil steigt mit dem Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche. Die Heizkostenabrechnung muss ihn ausweisen, sonst darf der Mieter die Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
Bis wann muss ich mit dem Mieter abrechnen, wenn die Hausgeldabrechnung fehlt?
Sie müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres abrechnen, auch wenn die Hausgeldabrechnung fehlt. Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Fordern Sie die Unterlagen deshalb früh und schriftlich an.